მიწის მესაკუთრე დეველოპერს მიწას გადასცემს, სანაცვლოდ კი მომავალში აშენებულ ბინებს, კომერციულ ფართს ან პარკინგს იღებს — ეს სამშენებლო სექტორის ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული გარიგებაა. წლების განმავლობაში მთავარი კითხვა ასე ისმებოდა: როდის დაერიცხება დეველოპერს დღგ და რა თანხაზე?

2024 წლის 7 ივნისს ფინანსთა მინისტრმა ამ კითხვებს საჯარო გადაწყვეტილება №195-ით უპასუხა — და პასუხი ბევრი დეველოპერისთვის მოულოდნელია: 2024 წლის 1 იანვრიდან დადებულ ხელშეკრულებებზე დღგ-ის ვალდებულება წარმოიშობა მიწის მიღების საანგარიშო პერიოდში — მაშინაც კი, თუ ბინების ჩაბარებამდე წლებია დარჩენილი. ძველ გარიგებებზე კი სხვა წესები მოქმედებს, და სამი სხვადასხვა „კალენდრის" აღრევა ამ სფეროში ყველაზე ძვირადღირებული შეცდომაა.

რაშია საკითხი

ბარტერი დღგ-ის მიზნებისთვის ორ დამოუკიდებელ ოპერაციად იშლება. სსკ მუხლი 18, ნაწილი 10:

„საქონლის/მომსახურების გაცვლის (ბარტერული) ოპერაცია საქონლის/მომსახურების მიმწოდებელი თითოეული მხარისათვის ითვლება საქონლის/მომსახურების საბაზრო ფასით რეალიზაციად, ხოლო საქონლის/მომსახურების თითოეული მიმღებისათვის — საქონლის/მომსახურების იმავე საბაზრო ფასით შეძენად."

ანუ „გავცვალეთ" საგადასახადო ენაზე ნიშნავს „ორივემ გავყიდეთ და ორივემ ვიყიდეთ". საჯარო გადაწყვეტილება №195 ამატებს: გარიგება ბარტერად განიხილება მაშინაც, როცა ანაზღაურება ნაწილობრივ ფულადია — მიწა + ფულადი დანამატი მაინც ბარტერია.

აქედან სამი პრაქტიკული კითხვა იბადება: რა არის დღგ-ის ბაზა, როდის დგება დაბეგვრის მომენტი და რომელი წესი მოქმედებს კონკრეტულ ხელშეკრულებაზე.

რას ამბობს კანონი

ბაზა. სსკ მუხლი 164, ნაწილი 1 — დასაბეგრი თანხა არის „საქონლის მიწოდების/მომსახურების გაწევის სანაცვლოდ მიღებული/მისაღები ანაზღაურება დღგ-ის გარეშე… აღნიშნული დებულება გამოიყენება საქონლის/მომსახურების გაცვლის ოპერაციის (ბარტერული ოპერაციის) შემთხვევაშიც". უძრავ ნივთზე ამას აზუსტებს ინსტრუქციის (ფინანსთა მინისტრის ბრძანება №996) მუხლი 48³, რომელიც 2023 წლის 14 აგვისტოს №300 ბრძანებით დაემატა:

„თუ გაცვლის (ბარტერული) ოპერაციის ფარგლებში ხორციელდება უძრავი ნივთის მიწოდება, ოპერაციის თითოეული მხარისთვის დღგ-ით დასაბეგრი თანხა განისაზღვრება მისაღები საქონლის/მომსახურების საბაზრო ფასით, დღგ-ის გარეშე."

ანუ დეველოპერის ბაზა არის არა მისი ბინების ღირებულება, არამედ მიღებული მიწის საბაზრო ფასი — დღგ-ის გარეშე. ინსტრუქციის საკუთარი მაგალითით: მიწის საბაზრო ფასი 236 000 ლარი → დასაბეგრი თანხა 200 000 (236 000 ÷ 1.18).

თუ დეველოპერი მიწასთან ერთად ფულსაც უხდის მესაკუთრეს, №195-ის მიხედვით ბაზა ამ ფულადი ანაზღაურების ოდენობით მცირდება.

კონტროლი. სსკ მუხლი 73, ნაწილი 8 — საგადასახადო ორგანო უფლებამოსილია ბარტერზე დასაბეგრი თანხა საბაზრო ფასით განსაზღვროს. ხელშეკრულებაში ჩაწერილი ნომინალური ღირებულება დღგ-ის ბაზას არ ქმნის.

დრო. სსკ მუხლი 163: ზოგადი წესით დაბეგვრა ხდება მიწოდების მომენტში (ნაწილი 1), მაგრამ თუ ანაზღაურება მიწოდებამდეა მიღებული — ავანსის წესით, ანაზღაურების მიღების პერიოდში (ნაწილი 2). ინსტრუქციის მუხლი 48¹, პუნქტი 6 ამ წესს პირდაპირ ავრცელებს ბარტერზე „როგორც ფულადი, ასევე საქონლის/მომსახურების სახით ანაზღაურების გადახდის ნაწილში". სწორედ აქ არის მთელი სიახლე.

რიცხვითი მაგალითი

პირობითი შპს „დეველოპერი 2026" 2026 წლის თებერვალში ფიზიკურ პირთან დებს გაცვლის ხელშეკრულებას: იღებს მიწას (საბაზრო ფასი 590 000 ლარი) და დამატებით უხდის 100 000 ლარს; სანაცვლოდ 2028 წელს გადასცემს ბინებს. მიწა საკუთრებაში მარტში გადაეცა.

• ბაზა: 590 000 ÷ 1.18 = 500 000; მინუს ფულადი დანამატი 100 000 → 400 000 ლარი
• დღგ: 400 000 × 18% = 72 000 ლარი
• დრო: ხელშეკრულება 2024 წლის შემდეგაა დადებული → მიწის მიღება ავანსია → 72 000 ლარი აისახება 2026 წლის მარტის დეკლარაციაში — ბინების ჩაბარებამდე ორი წლით ადრე.

ფულადი ნაკადი ამ მომენტში დეველოპერს არ შემოსდის — დღგ კი გადასახდელია. ეს თანხა პროექტის ფინანსურ მოდელში თავიდანვე უნდა იჯდეს.

სამი კალენდარი — რომელი წესი გეხება

ყურადღება მიაქციეთ განსხვავებას: ძველ (2021-მდელ) გარიგებებზე ბაზა მიწოდებული საქონლის საბაზრო ფასია, ახლებზე (48³) — მისაღების. ეს ორი საპირისპირო ლოგიკაა და აღრევა პირდაპირ ბაზის შეცდომას იძლევა.

რას ამბობს პრაქტიკა

რეესტრის ჩანაწერი დღგ-ის საათს არ რთავს. ერთ რეალურ შემთხვევაში დეველოპერმა მიწა 2019 წელს მიიღო ფიზიკური პირისგან, 2021 წელს კი საჯარო რეესტრში მშენებარე ობიექტზე გამყიდველი აისახა მესაკუთრედ — მშენებლობა ჯერ ნახევარზეც არ იყო. ორგანოს პასუხი: გარიგება 2021 წლამდეა დაწყებული, მოქმედებს გარდამავალი წესი (ინსტრ. 112.46) და დაბეგვრის დრო მომსახურების ფაქტობრივი დასრულებაა — რეესტრის ტექნიკური ჩანაწერი დღგ-ის ტრიგერი არ არის.

„თეთრი კარკასის" ხელშეკრულების ნომინალი ბაზას არ ქმნის. სხვა შემთხვევაში დეველოპერს ამხანაგობისგან მიწის სანაცვლოდ 10 000 კვ.მ ფართის გადაცემა ჰქონდა ნაკისრი, ხელშეკრულებაში კი პირობითი ჯამური ღირებულებაც ეწერა. ორგანომ დაადასტურა: დღგ-ის ბაზას განსაზღვრავს კანონის წესი, არა კონტრაქტის ციფრი. ამავე ქეისში დადასტურდა, რომ ფართების პირდაპირ ამხანაგობის წევრებზე გადაცემა ოპერაციის შინაარსს არ ცვლის.

იმავე პერიოდში დადებული და გაუქმებული ხელშეკრულება დღგ-ს არ წარმოშობს. ერთ ქეისში ხელშეკრულება საჯარო რეესტრის ტექნიკური ხარვეზის გამო გაფორმებიდან დღეში გაუქმდა და იმავე კვირას ხელახლა დაიდო. ორგანომ დაადასტურა: თუ დადება და გაუქმება ერთ საანგარიშო პერიოდშია, დასადეკლარირებელი ოპერაცია აღარ არსებობს.

ძველი სახლის ღირებულება ბარტერში არ ითვლება, ქირის კომპენსაცია ბაზას არ ამცირებს. ბათუმის პროექტში დეველოპერი ფიზიკური პირებისგან იღებდა მიწას დასანგრევ სახლებთან ერთად, ზოგს ფულად დანამატს ან დროებითი საცხოვრებლის „ქირის" კომპენსაციას უხდიდა. ორგანომ №195-ზე დაყრდნობით გამიჯნა: დასანგრევი შენობის ღირებულება გაცვლაში საერთოდ არ მონაწილეობს; ნასყიდობის ხასიათის დანამატი ბაზას ამცირებს, ქირის კომპენსაცია — არა, ის ცალკე, დამოუკიდებელი ხარჯია.

ტექნიკური დეტალი, რომელიც ბუღალტერს გაუადვილებს ცხოვრებას: სსკ მუხლი 72, ნაწილი 1 — ბარტერზე გამოწერილ პირველად საგადასახადო დოკუმენტში საქონლის ღირებულების მითითება სავალდებულო არ არის. ხოლო ჩათვლა ბარტერშიც ჩვეულებრივ ანგარიშ-ფაქტურით ხდება (№195, პუნქტი „დ").

პრაქტიკული დასკვნა

1. დაადგინეთ ხელშეკრულების თარიღი და შეარჩიეთ სწორი „კალენდარი" — 2024+ (ავანსის წესი), 2021–2023 (მიწოდების მომენტი) თუ 2021-მდე (გარდამავალი წესი).
2. 2024+ გარიგებაზე დღგ ჩადეთ ფინანსურ მოდელში მიწის მიღების თვეზე — არა პროექტის დასრულებაზე. თანხა მიწის საბაზრო ფასიდან ითვლება.
3. შეუკვეთეთ მიწის საბაზრო ღირებულების შეფასება მიღების მომენტზე — ბაზა ამ ფასზე დგება და 73.8-ით ორგანოც ამავე საზომს იყენებს.
4. ფულადი გადახდები ხელშეკრულებაში ტიპის მიხედვით გამიჯნეთ — ნასყიდობის დანამატი ბაზას ამცირებს, ქირის/დროებითი განთავსების კომპენსაცია არა.
5. ნუ დაელოდებით რეესტრს და ნუ ენდობით კონტრაქტის ნომინალს — არც ერთი არ განსაზღვრავს არც დაბეგვრის დროს, არც ბაზას.

რისკები

• ავანსის წესის გამოტოვება 2024+ ბარტერზე — დღგ-ის დაგვიანებული დარიცხვა ნიშნავს საურავს მიწის მიღების პერიოდიდან.
• ბაზის არასწორი მხარე — ძველ გარიგებაზე „მისაღების" ფასის გამოყენება (ან პირიქით) ბაზას არსებითად ამრუდებს.
• ნომინალური ღირებულების გამოყენება — 73.8-ით ორგანო საბაზრო ფასზე გადაითვლის.
• ფულადი დანამატისა და კომპენსაციის აღრევა — მთელი თანხის ბაზიდან გამოკლება №195-ის პირდაპირ საწინააღმდეგოა.

მიწის მესაკუთრე ფიზიკური პირის მხარეს (საშემოსავლო გადასახადი ქონების გასხვისებისას) ცალკე სტატიაში განვიხილეთ: ბინის, მიწის თუ სხვა აქტივის გაყიდვა — როდის იბეგრება ნამეტი.

კითხვები გაქვთ დეველოპერულ ბარტერზე? დაგვიკავშირდით: 598 21 27 01