გაყიდეთ აქტივი და არ იცით, დაიბეგრება თუ არა მიღებული შემოსავალი? ეს ერთ-ერთი ყველაზე ხშირი კითხვაა, რომლითაც ფიზიკური პირები საგადასახადო კონსულტანტს მიმართავენ. პასუხი სამ ფაქტორზეა დამოკიდებული: რა ტიპის აქტივს ყიდით (საცხოვრებელი ბინა/სახლი თუ სხვა აქტივი), რამდენ ხანს გქონდათ საკუთრებაში და გამოიყენებოდა თუ არა ის ეკონომიკურ საქმიანობაში.

2026 წლის 14 მაისს ფინანსთა მინისტრმა სწორედ ამ საკითხებზე მიიღო საჯარო გადაწყვეტილება №143, რომელიც 8 ივნისის №175 გადაწყვეტილებით მნიშვნელოვნად დაზუსტდა. საჯარო გადაწყვეტილება ყველა გადამხდელისთვის სავალდებულო ძალის მქონე განმარტებაა — მასზე დაყრდნობა შეგიძლიათ, სანამ ის ძალაშია.

რას ამბობს კანონი — სამი განაკვეთი

სსკ მუხლი 81, ნაწილი 1: ფიზიკური პირის დასაბეგრი შემოსავალი იბეგრება 20 პროცენტით, თუ კოდექსით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

სსკ მუხლი 81, ნაწილი 3: საცხოვრებელი ბინის (სახლის) და მასზე დამაგრებული მიწის ნაკვეთის მიწოდებით მიღებული ნამეტი შემოსავალი იბეგრება 5 პროცენტით.

სსკ მუხლი 82, ნაწილი 1, „ვ.ა" და „ვ.გ": საშემოსავლო გადასახადისგან სრულად თავისუფლდება:

• 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინის (სახლის) მასზე დამაგრებული მიწით რეალიზაციის ნამეტი („ვ.ა");
• 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული სხვა აქტივის მიწოდების ნამეტი — გარდა შემთხვევისა, როდესაც აქტივი მიწოდებამდე ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოიყენებოდა („ვ.გ"). ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენება მხედველობაში აღარ მიიღება, თუ მისი დასრულებიდან მიწოდებამდე 2 წელი გავიდა.

მნიშვნელოვანი ნიუანსი: საცხოვრებელი ბინის/სახლის შემთხვევაში (5% ან სრული გათავისუფლება) მნიშვნელობა არ აქვს, გამოიყენებოდა თუ არა ქონება ეკონომიკურ საქმიანობაში — მაგალითად, ქირავდებოდა თუ არა. ეს შეზღუდვა მხოლოდ „სხვა აქტივებზე" მოქმედებს.

სსკ მუხლი 82, ნაწილი 4, „ა": 2-წლიანი ვადა აითვლება მარეგისტრირებელ ორგანოში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის თარიღიდან.

როდის არის უძრავი ქონება „საცხოვრებელი ბინა/სახლი"

გადაწყვეტილება №143 პირველად აყალიბებს ოთხ კრიტერიუმს, რომლებსაც ქონება ერთობლივად უნდა აკმაყოფილებდეს:

1. დამოუკიდებელი ერთეულია — ინდივიდუალურად იდენტიფიცირებადი და რეესტრში რეგისტრირებული;
2. საცხოვრებლად არის განკუთვნილი — სტატუსით და დანიშნულებით. კარკასული, დაუმთავრებელი ან ავარიული მდგომარეობა თავისთავად არ ართმევს საცხოვრებლის სტატუსს;
3. უზრუნველყოფილია (ან შეიძლება იყოს) საბაზისო კომუნიკაციებით — ყველა კომუნიკაციის ერთდროული არსებობა არ მოითხოვება;
4. არ არის სხვა საქმიანობის ფუნქციური ნაწილი — მაგალითად, სასტუმროს ნომერი ამ კრიტერიუმს ვერ აკმაყოფილებს.

დროებითი გაქირავება ან ბინის კომპანიის იურიდიულ მისამართად გამოყენება საცხოვრებელ ხასიათს არ ცვლის.

№175-ის დაზუსტება — როდის ხდება გაყიდვა „სამეწარმეო"

თუ მიწოდება სისტემატური და ორგანიზებული საქმიანობის ფარგლებში ხდება (დეველოპერული საქმიანობა, უძრავი ქონებით ვაჭრობა), შეღავათები არ მოქმედებს. 8 ივნისის ცვლილებამ ეს ზღვარი გადამხდელის სასარგებლოდ დააზუსტა:

სისტემურ და ორგანიზებულ საქმიანობად მიიჩნევა ისეთი საქმიანობა, რომლის ფარგლებში პირი აქტივების შექმნას, შეძენას ან რეალიზაციას ახორციელებს როგორც დამოუკიდებელ და ძირითად ეკონომიკურ საქმიანობას, რეგულარული შემოსავლის მიღების მიზნით. საცხოვრებელი ბინების/სახლების მხოლოდ ფლობა, მათი რაოდენობა, ფლობის ხანგრძლივობა და შემდგომი გასხვისება, თავისთავად არ წარმოადგენს საქმიანობის სამეწარმეო საქმიანობად დაკვალიფიცირების საკმარის საფუძველს.

პრაქტიკაში ეს ნიშნავს: რამდენიმე ბინის ფლობა და გაყიდვა ავტომატურად „დეველოპერობად" ვეღარ ჩაითვლება — საგადასახადო ორგანომ საქმიანობის სისტემატურობა და ორგანიზებულობა უნდა დაასაბუთოს.

ტიპური სიტუაციები გადაწყვეტილებიდან

სასტუმროს ნომერი (აპარტოტელი). სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ნაწილია, საცხოვრებელ ბინად არ ითვლება — ნამეტი საერთო წესით (20%) იბეგრება, თუ 2-წლიანი „ვ.გ" შეღავათი არ მოქმედებს.

წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უფლების გადაყიდვა. მიწოდების საგანი უფლებაა და არა უძრავი ქონება — 5%-იანი განაკვეთი და „ვ.ა" შეღავათი არ ვრცელდება.

მშენებარე ბინა. საცხოვრებლად ითვლება, თუ პროექტით საცხოვრებელი ერთეულია და მყიდველს ფლობა-სარგებლობა-განკარგვის ძირითადი უფლებები გადაეცემა — ექსპლუატაციაში მიღება სავალდებულო არ არის (ბრძანება №996, მუხ. 33-ის მაგალითი).

საკუთარი ძალებით აშენებული სახლი. ფლობის ვადა რეესტრში უძრავ ქონებად რეგისტრაციიდან აითვლება: მალევე გაყიდვისას ნამეტი 5%-ით იბეგრება, 2 წლის შემდეგ — თავისუფლდება.

მიწის სანაცვლოდ მიღებული ბინა. ახალი აქტივია: 2-წლიანი ვადა ბინაზე საკუთრების წარმოშობიდან იწყება (მიწის შეძენის თარიღი არ ითვლება), შეძენის ფასად კი მიწის საბაზრო ღირებულება მიიჩნევა გადაცემის მომენტში.

მემკვიდრეობა და ჩუქება. I რიგის მემკვიდრე მამკვიდრებლის/მჩუქებლის ფლობის ვადას საკუთარს უმატებს: თუ ჯამურად 2 წელს აჭარბებს, ქონების მალევე გაყიდვაც კი გათავისუფლებულია.

ნაკვეთების გაყოფა/გაერთიანება. გაყოფისას ვადა თავდაპირველი აქტივიდან გრძელდება. გაერთიანებისას კი თითოეული კომპონენტი ცალკე ფასდება: თუ ერთი ნაკვეთი 3 წლის წინ იყიდეთ და მეორე — 1 წლის წინ, შეღავათი მხოლოდ პირველის პროპორციულ ნაწილზე გავრცელდება (შემოსავალი გაერთიანებამდე არსებული საბაზრო ღირებულებების პროპორციით ნაწილდება).

ნამეტის გაანგარიშება. ნამეტი = მიწოდების ფასი − შეძენის ფასი. შეძენის ფასში შედის შეძენასთან, შექმნასთან, დასრულებასთან ან გაუმჯობესებასთან უშუალოდ დაკავშირებული, დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯები. უსასყიდლოდ მიღებული აქტივის შეძენის ფასი მიღების მომენტის საბაზრო ღირებულებაა.

პრაქტიკული დასკვნა — რა შეამოწმოთ გაყიდვამდე

1. დაადგინეთ ობიექტის ტიპი №143-ის ოთხი კრიტერიუმით — საცხოვრებელია თუ „სხვა აქტივი";
2. გადაამოწმეთ ფლობის ვადა ამონაწერით — ათვლა დოკუმენტის შედგენის თარიღიდან იწყება, განსაკუთრებული წესები კი მოქმედებს მემკვიდრეობაზე, გაცვლაზე, გაყოფა/გაერთიანებაზე;
3. „სხვა აქტივზე" შეაფასეთ, გამოიყენებოდა თუ არა ეკონომიკურ საქმიანობაში ბოლო 2 წელს;
4. შეაგროვეთ ღირებულების გამზრდელი ხარჯების დოკუმენტები — ისინი დასაბეგრ ნამეტს ამცირებს;
5. თუ რამდენიმე ობიექტს ყიდით, შეაფასეთ სამეწარმეო კვალიფიკაციის რისკი №175-ის კრიტერიუმებით.

რისკები

ყველაზე ძვირი შეცდომები: აპარტოტელის ნომრის „ბინად" მიჩნევა (20%-ის ნაცვლად 5%-ის გადახდა), წინარე ხელშეკრულების უფლების გადაყიდვისას შეღავათის უსაფუძვლო გამოყენება და გაერთიანებული ნაკვეთის მთლიანად „2-წლიანად" ჩათვლა. თითოეულ შემთხვევაში სხვაობა ძირითადი გადასახადის გარდა ჯარიმასა და საურავსაც ნიშნავს.

წყარო: საქართველოს ფინანსთა მინისტრის საჯარო გადაწყვეტილება №143 (14.05.2026), კონსოლიდირებული ვერსია №175-ით (08.06.2026) შეტანილი ცვლილებით — infohub.rs.ge, გადამოწმებულია 31.07.2026; სსკ მუხ. 81, 82 — გადაწყვეტილებაში ციტირებული მოქმედი რედაქცია.

📞 კონსულტაციისთვის დაგვიკავშირდით: 598 21 27 01
🔔 საგადასახადო და ბუღალტრული სიახლეებისთვის გამოიწერეთ ჩვენი გვერდი