ქვიზი: ორი მიწის ნაკვეთი გაერთიანდა და გაიყიდა — როგორ იბეგრება?
ფიზიკური პირი ძველ ნაკვეთს მოსაზღვრე მიწას უერთებს და ცოტა ხანში ყიდის. ასეთ დროს ორი საპირისპირო ვარაუდი ისმის: რომ ძველი ნაკვეთის 2 წელი ყველაფერს ფარავს, ან რომ გაერთიანებამ ვადა თავიდან დაიწყო. საგადასახადო კოდექსი და ფინანსთა მინისტრის საჯარო გადაწყვეტილება ორივეს სხვა პასუხს აძლევს.
სიტუაცია და კითხვა
ფიზიკურ პირს 2021 წლიდან აქვს მიწის ნაკვეთი, რომელიც 50 000 ლარად იყიდა. 2026 წლის სექტემბერში მოსაზღვრე ნაკვეთი 40 000 ლარად შეიძინა და ორივე ერთ საკადასტრო ერთეულად გააერთიანა. გაერთიანებამდე საბაზრო ღირებულება იყო: ძველი ნაკვეთის — 80 000 ლარი, ახლის — 40 000 ლარი. ნოემბერში გაერთიანებულ ნაკვეთს 150 000 ლარად ყიდის. მიწა ეკონომიკურ საქმიანობაში არ გამოუყენებია და მასზე შენობა არ დგას.
როგორ იბეგრება ეს შემოსავალი?
- ა) არ იბეგრება — ძველი ნაკვეთი 2 წელზე მეტია ეკუთვნის, ახალი კი მისი ნაწილი გახდა.
- ბ) 20%-ით მთელ ნამეტზე — გაერთიანებით ახალი ნაკვეთი შეიქმნა და 2 წელი თავიდან აითვლება.
- გ) 20%-ით მხოლოდ ახალი ნაკვეთის წილზე მოსულ ნამეტზე; ძველი ნაკვეთის წილი თავისუფლდება.
- დ) 5%-ით მთელ ნამეტზე — მიწაც უძრავი ქონებაა, ისევე როგორც ბინა.
პასუხი: გ
2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული აქტივის მიწოდებით მიღებული ნამეტი საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფლდება, თუ აქტივი ეკონომიკურ საქმიანობაში არ გამოიყენებოდა (82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.გ“ ქვეპუნქტი). ვადა აითვლება იმ დოკუმენტის შედგენის თარიღიდან, რომლის საფუძველზეც საკუთრება რეგისტრირდება (მე-4 ნაწილის „ა.ა“ ქვეპუნქტი).
კოდექსი ცალკე მხოლოდ აქტივის გაყოფას აწესრიგებს: გაყოფით მიღებული ნაწილის ვადა გაყოფამდე არსებული აქტივიდან ითვლება. გაერთიანებაზე კოდექსი არაფერს ამბობს. ამ საკითხს პასუხობს ფინანსთა მინისტრის საჯარო გადაწყვეტილება №143: გაერთიანებისას თითოეული კომპონენტის ფლობის ვადა დამოუკიდებლად ფასდება. გადაწყვეტილება ზუსტად ჩვენს შემთხვევას განიხილავს: ორი მიწის ნაკვეთი, ერთი 3 წლის წინ, მეორე 1 წლის წინ შეძენილი, ერთ საკადასტრო ერთეულად გაერთიანდა და გაიყიდა. შეღავათი ვრცელდება მხოლოდ იმ ნაწილზე, რომელიც 2 წელზე მეტ ხანს იყო საკუთრებაში.
საჯარო გადაწყვეტილების გამოყენება საგადასახადო ორგანოსთვის სავალდებულოა (კოდექსის 46¹ მუხლის მე-4 ნაწილი).
როგორ ითვლება გადასახადი
№143-ის მიხედვით, გაერთიანებული აქტივის გაყიდვის ფასი თითოეულ ნაკვეთზე ნაწილდება გაერთიანებამდე არსებული საბაზრო ღირებულებების პროპორციულად. თითოეულის ნამეტი უდრის მასზე მოსულ ფასს გამოკლებული მისი შეძენის ფასი.
| ძველი ნაკვეთი | ახალი ნაკვეთი | ჯამი | |
|---|---|---|---|
| საბაზრო ღირებულება გაერთიანებამდე | 80 000 | 40 000 | 120 000 |
| გაყიდვის ფასის წილი (2 : 1) | 100 000 | 50 000 | 150 000 |
| შეძენის ფასი | 50 000 | 40 000 | 90 000 |
| ნამეტი | 50 000 | 10 000 | 60 000 |
| გადასახადი | 0 — გათავისუფლებულია | 10 000 × 20% = 2 000 | 2 000 |
განაკვეთი 20%-ია (81-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი).
დღგ ამ ოპერაციაზე არ წარმოიშობა: მიწის ნაკვეთის მიწოდება დღგ-ისგან ჩათვლის უფლების გარეშე თავისუფლდება (171-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტი).
რატომ არ არის სწორი დანარჩენი პასუხები
- ა) ძველი ნაკვეთის 2 წელი ახალ ნაკვეთზე არ გადადის. №143-ით თითოეული კომპონენტის ვადა ცალ-ცალკე ფასდება, ამიტომ ახალი ნაკვეთის წილი გათავისუფლების გარეშე რჩება.
- ბ) გაერთიანება ძველი ნაკვეთის ვადას არ წყვეტს. ამ ვარიანტით გადასახადი 12 000 ლარი იქნებოდა ((150 000 − 90 000) × 20%), ანუ ექვსჯერ მეტი.
- დ) 5% ვრცელდება საცხოვრებელ ბინაზე (სახლზე) მასზე დამაგრებული მიწის ნაკვეთით და ავტოსატრანსპორტო საშუალებაზე (81-ე მუხლის მე-3 ნაწილი). ცარიელი მიწის ნაკვეთი ამ სიაში არ არის.
ბონუსი: თუ მიწას გაყიდვის ნაცვლად საკუთარი შპს-ის კაპიტალში შეიტანს
დავუშვათ, იგივე პირი გაერთიანებულ ნაკვეთს შეიტანს შპს-ში, რომლის წილის 100% მას ეკუთვნის. მიწას შემდეგ 150 000 ლარად კომპანია გაყიდის.
- შეტანა მიწოდება არ არის. აქტივის გადაცემა იურიდიულ პირში 50%-ის ან მეტი წილის სანაცვლოდ მიწოდებად არ ითვლება (151-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი). დღგ-ის მიზნითაც საწარმოს კაპიტალში აქტივის შეტანა მიწოდებად არ განიხილება (160-ე მუხლის მე-7 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტი). შეტანისას გადასახადი არ წარმოიშობა.
- კომპანიაში მიწა პირის ღირებულებით გადადის. ეს არის შეძენის ფასები, 90 000 ლარი, და არა საბაზრო ღირებულება (151-ე მუხლის მე-2 ნაწილი; საჯარო გადაწყვეტილება №208, პ. „დ“). პარტნიორის წილის ღირებულებაც 90 000 ლარია (151-ე მუხლის მე-3 ნაწილი).
- ძველი ნაკვეთის შეღავათი იკარგება. №208-ის მიხედვით, 82.1.„ვ.გ“-ის შეღავათი მხოლოდ მაშინ გამოიყენება, როცა ოპერაცია აქტივის მიწოდებად განიხილება (პ. „ე“). შეტანა კი მიწოდება არ არის.
- კომპანიის მიერ გაყიდვისას მოგება 60 000 ლარია (150 000 − 90 000). მოგების გადასახადი მხოლოდ განაწილებისას წარმოიშობა.
- ფულის გაცემა პარტნიორზე. ლიკვიდაციის ან კაპიტალის შემცირების დროს შენატანის ფარგლებში (90 000) განაცემი დივიდენდი არ არის (98¹ მუხლის მე-2 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტი; №208, პ. „ვ“). დანარჩენ თანხაზე მოგების გადასახადი 15%-ია, დასაბეგრი თანხა კი განაცემის 0.85-ზე გაყოფით მიიღება (98-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი, 97-ე მუხლის მე-10 ნაწილი). ფიზიკურ პირზე გაცემულ დივიდენდს დამატებით 5% ეკავება წყაროსთან (130-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი).
| პირდაპირი გაყიდვა | კაპიტალი → კომპანიის მიერ გაყიდვა → მოგების განაწილება | |
|---|---|---|
| მოგების გადასახადი | — | 60 000 × 15% = 9 000 |
| დივიდენდის გადასახადი | — | 51 000 × 5% = 2 550 |
| საშემოსავლო გადასახადი | 2 000 | — |
| სულ | 2 000 | 11 550 |
თუ ფული პირადად გჭირდებათ, ამ სიტუაციაში პირდაპირი გაყიდვა იაფია, რადგან ძველი ნაკვეთის ნამეტი გათავისუფლებული რჩება. კაპიტალში შეტანას აზრი შეიძლება ჰქონდეს, როცა თანხა კომპანიაში რჩება და იქვე ინვესტირდება. ასეთ შემთხვევაში მოგების გადასახადი განაწილებამდე გადაიდება.
პრაქტიკული დასკვნა
გაერთიანებული ნაკვეთის გაყიდვამდე ორი რამ მოამზადეთ: თითოეული ნაკვეთის შეძენის დოკუმენტი (თარიღი და ფასი) და ორივე ნაკვეთის დამოუკიდებელი საბაზრო შეფასება გაერთიანებამდე მდგომარეობით. ფასის განაწილება სწორედ ამ შეფასებაზე დგას. თუ ახალი ნაკვეთის შეძენიდან 2 წლის შესრულებამდე ცოტა დარჩა, გაყიდვის დრომ შეიძლება გადასახადი შეცვალოს.
ეს პირობითი სიტუაციაა: რეალურ შემთხვევაში ფლობის ვადა, შეძენის ფასი და საბაზრო ღირებულება დოკუმენტებით დგინდება.
წყაროები
- საქართველოს საგადასახადო კოდექსი — 46¹ მუხლის მე-4 ნაწილი; 81-ე მუხლის 1-ლი და მე-3 ნაწილები; 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.გ“ ქვეპუნქტი, მე-4 ნაწილის „ა.ა“ ქვეპუნქტი; 97-ე მუხლის მე-10 ნაწილი; 98-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი; 98¹ მუხლის მე-2 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტი; 130-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი; 151-ე მუხლის 1-ლი–მე-3 ნაწილები; 160-ე მუხლის მე-7 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტი; 171-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტი (რედაქცია 28.10.2026): https://matsne.gov.ge/ka/document/view/1043717?publication=248
- საქართველოს ფინანსთა მინისტრის საჯარო გადაწყვეტილება №143, 14.05.2026 (08.06.2026-ის №175 ცვლილებით) — „ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებზე“: https://infohub.rs.ge/ka/workspace/document/e4550d03-19d8-46d7-92ad-f87a91732212
- საქართველოს ფინანსთა მინისტრის საჯარო გადაწყვეტილება №208, 30.06.2026 — „პირის მიერ, საწარმოს წილის სანაცვლოდ აქტივების გადაცემის და საწარმოს ლიკვიდაციისას ან კაპიტალის შემცირებისას, პარტნიორზე ნატურალური ფორმით განხორციელებული განაცემის დაბეგვრის საკითხებზე“: https://infohub.rs.ge/ka/workspace/document/2611aeeb-b0c4-4840-9c1f-819def0029fa
გჭირდებათ საგადასახადო, საბუღალტრო ან იურიდიული კონსულტაცია? 👉 კონსულტაციის მოთხოვნა — დაგვიტოვეთ ნომერი და დაგიკავშირდებით.
