ავტორი: ირაკლი მანაგაძე

როცა სამშენებლო კომპანია ბინას ან კომერციულ ფართს დამფუძნებელს, დირექტორს ან სხვა ურთიერთდამოკიდებულ პირს მიჰყიდის, შემოწმებისას სადავო შეიძლება გახდეს როგორც გარიგების ფასი, ისე ფასთა სხვაობის დაბეგვრა. თუ ორგანო მიიჩნევს, რომ გარიგება საბაზროზე დაბალ ფასად განხორციელდა, საგადასახადო ვალდებულებას საბაზრო ფასის მიხედვით განსაზღვრავს.

ასეთ შემთხვევაში საკითხი მხოლოდ ბინის შეფასებას არ ეხება. გასარკვევია, რა მონაცემებით დაადგინა ორგანომ საბაზრო ფასი, რომელი პერიოდი გამოიყენა შესადარებლად და როგორ შეაფასა ფასთა სხვაობა. დირექტორისთვის, დამფუძნებლისთვის, ბუღალტრისა და ფინანსური დირექტორისთვის ეს ერთმანეთთან დაკავშირებული, მაგრამ ცალ-ცალკე შესამოწმებელი საკითხებია.

ქვემოთ განხილული მიდგომები ეყრდნობა 2024–2026 წლების საგადასახადო დავების გადაწყვეტილებებს. პრაქტიკა აჩვენებს როგორც შემოწმების არგუმენტებს, ისე იმას, როდის რჩება პრეტენზია დაუსაბუთებელი და როდის ხდება საჭირო კონკრეტული გარემოების ხელახალი შესწავლა.

სტატიისთვის დამუშავდა მშენებლობასთან დაკავშირებული ასობით საგადასახადო დავა, მათ შორის სასამართლო გადაწყვეტილებები; საბაზრო ფასის საკითხზე გადაწყვეტილებები დეტალურად შევისწავლეთ და დასკვნები სწორედ ამ პრაქტიკიდან გამომდინარეობს. დავების დეტალური მიმოხილვა და მათი ანალიზი ხელმისაწვდომია ჩვენს საიტზე — ai.eaudit.ge/davebi.

როგორ ადგენს ორგანო საბაზრო ფასს

განხილულ პრაქტიკაში შემოწმება მხოლოდ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ჩაწერილ ფასს არ ეყრდნობა. გამოიყენება საჯარო რეესტრის ინფორმაცია, იპოთეკის ხელშეკრულებები, მსგავსი საქმიანობის მქონე კომპანიების შესადარისი გარიგებები და იმავე ან ახლომდებარე კორპუსებში გაყიდული ბინების მონაცემები.

შესადარებელი მონაცემი შეიძლება თავად კომპანიის გარიგებებშიც მოიძებნოს. გადაწყვეტილებებში გვხვდება იმავე კორპუსში გაყიდული ბინების ფასების გამოყენება. ამიტომ საკუთარი გაყიდვების შეფასებისას ყურადღება მიაქციეთ დამოუკიდებელ მყიდველებთან დადებულ გარიგებებსაც: მათი პირობები სადავო ფასის შესადარებლად მნიშვნელოვანია.

შემოწმების კიდევ ერთი მიმართულებაა დოკუმენტებისა და რეალურად მიღებული თანხების შედარება. ორგანო ერთმანეთს უდარებს ხელშეკრულების ღირებულებას, საჯარო რეესტრის მონაცემებს, ბუღალტრულ აღრიცხვასა და საბანკო ჩარიცხვებს. ხელშეკრულებაში მითითებული თანხა ვერ ასრულებს ფასის დასაბუთების ფუნქციას, თუ სხვა დოკუმენტები განსხვავებულ შემოსავალს აჩვენებს.

განხილულ საქმეებში, როცა გადამხდელს შეფასების დოკუმენტი არ ჰქონდა ან შეფასებები ერთმანეთს არ ემთხვეოდა, საგადასახადო ორგანომ შეფასება შემოსავლების სამსახურის შესაბამისი დეპარტამენტის ან სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს მეშვეობით მოიპოვა. პრაქტიკული საკითხია, რას ეფუძნება გამოყენებული შეფასება და რა მტკიცებულებით ედავება მას გადამხდელი.

რა იბეგრება

განხილულ საქმეებში ურთიერთდამოკიდებულ პირთან განხორციელებული ოპერაციის საბაზრო ფასით შეფასება დღგ-ის დასაბეგრ თანხაზეც აისახება. შემოწმება დღგ-ს საბაზრო ფასიდან ითვლის და შესაბამის ვალდებულებას აკორექტირებს. თუმცა ფასთა სხვაობის დაბეგვრას დამატებითი შეფასება სჭირდება.

სსკ 98¹-ე მუხლის მე-4 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის მიხედვით, მოგების განაწილებად ითვლება საწარმოს მიერ ურთიერთდამოკიდებულ პირთან განხორციელებული ოპერაცია შესაბამისი პირობების არსებობისას. ეს უნდა იყოს პირი, რომელიც სსკ 97-ე მუხლის პირველი და მე-3 ნაწილებით გათვალისწინებული დაბეგვრის ობიექტების მიხედვით მოგების გადასახადით არ იბეგრება; გარიგების ფასი უნდა განსხვავდებოდეს საბაზრო ფასისაგან და ურთიერთდამოკიდებულება გავლენას უნდა ახდენდეს გარიგების შედეგზე.

ბინის საბაზროზე იაფად გაყიდვის შემთხვევაში განაწილებული მოგების ოდენობა არის გარიგების საბაზრო ფასსა და მიღებულ ან მისაღებ შემოსავალს შორის სხვაობა, თუ საბაზრო ფასი ამ შემოსავალს აღემატება. განხილულ პრაქტიკაში სწორედ ასეთი სხვაობა ფასდება განაწილებულ მოგებად და იბეგრება მოგების გადასახადით.

ამიტომ მხოლოდ დამფუძნებლის სტატუსის ხსენება სრულ სამართლებრივ დასაბუთებას ვერ ჩაანაცვლებს. შეფასება უნდა მოიცავდეს ნორმით გათვალისწინებულ პირობებსაც: პირის საგადასახადო სტატუსს, ფასის განსხვავებას და ურთიერთდამოკიდებულების გავლენას გარიგების შედეგზე.

დირექტორთან ოპერაციაზე შემოწმების მიდგომა შეიძლება სხვაგვარი იყოს. სსკ 73-ე მუხლის მე-9 ნაწილი ორგანოს უფლებას აძლევს, ოპერაციის ფორმისა და შინაარსის გათვალისწინებით შეცვალოს მისი კვალიფიკაცია, თუ ფორმა შინაარსს არ შეესაბამება. განხილულ საქმეებში ორგანო ამ მიდგომით ფასთა სხვაობას დირექტორზე გაცემულ ხელფასად გადააკვალიფიცირებს და საშემოსავლო გადასახადით ბეგრავს.

ეს აღწერს შემოწმების მიდგომას. ცალკეულ საქმეებში დავის საგანი სწორედ კვალიფიკაცია ხდება — როგორ უნდა შეფასდეს სხვაობა კონკრეტული ოპერაციის შინაარსიდან გამომდინარე. შესაბამისად, სადავო შეიძლება იყოს როგორც საბაზრო ფასის ოდენობა, ისე ამ ფასით გამოვლენილი სხვაობის დაბეგვრის საფუძველი.

რა არ მუშაობს დავაში

განხილულ პრაქტიკაში არ დაკმაყოფილდა ზოგადი პრეტენზიები, რომ შემოწმებას ბინებზე საბაზრო ფასი არ უნდა გაევრცელებინა. მხოლოდ ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ფასზე მითითება ვერ პასუხობს ორგანოს მიერ გამოყენებულ შესადარის მონაცემებსა და გამოვლენილ შეუსაბამობებს.

ასეთი დავის მომზადებისას საჭიროა კონკრეტული წინააღმდეგობა: რომელ მონაცემს არ ეთანხმებით, რატომ არ არის გარიგებები შესადარისი ან რომელი პერიოდის ფასი უნდა შეფასდეს. ეს პრაქტიკიდან გამომდინარე სამუშაო მიმართულებაა. ზოგადი უკმაყოფილების გამეორება მტკიცებულების შინაარსობრივ განხილვას ვერ ჩაანაცვლებს.

ცალკე საკითხია სანქციისგან გათავისუფლება. სსკ 269-ე მუხლის მე-7 ნაწილის მიხედვით, საგადასახადო ორგანოს, დავის განმხილველ ორგანოს ან სასამართლოს უფლება აქვს, სანქციისგან გაათავისუფლოს კეთილსინდისიერი გადასახადის გადამხდელი, თუ სამართალდარღვევა მისი შეცდომით ან არცოდნით არის გამოწვეული.

სანქციისგან გათავისუფლების მოთხოვნა განხილულ საქმეებში არ დაკმაყოფილდა. გადაწყვეტილებებში ყურადღება ექცევა კონკრეტულ ფაქტობრივ და სამართლებრივ გარემოებებს, რომლებიც გადამხდელის სამართლებრივ შეცდომას დაადასტურებდა.

ამიტომ სანქციის შესახებ მოთხოვნაშიც აღწერეთ, კონკრეტულად რაში გამოიხატებოდა შეცდომა და რომელი გარემოება ადასტურებს თქვენს პოზიციას. კეთილსინდისიერებაზე ზოგადი მითითება ამ დასაბუთების შემცვლელი ვერ იქნება.

რა იწვევს ხელახალ შესწავლას

ხელახალი შესწავლის საფუძველი ხდება კონკრეტული, შესამოწმებელი საკითხი. ბარტერის საქმეებში ასეთი საკითხია, რომელი მომენტისთვის უნდა განისაზღვროს უძრავი ქონების საბაზრო ფასი. გადაწყვეტილებებში გვხვდება ხელშეკრულების გაფორმების მომენტისთვის არსებული ფასის განსაზღვრის დავალება; სხვა ოპერაციებზე ყურადღება ექცევა მიწოდების მომენტის დაზუსტებას.

ამიტომ საჩივარში მხოლოდ შეფასების საბოლოო თანხას ნუ დაუპირისპირდებით. თუ სადავოა გამოყენებული პერიოდი, დააკავშირეთ ეს პრეტენზია ხელშეკრულებასთან და შესაბამისი ოპერაციის დოკუმენტებთან. ასე ნათელი ხდება, რა უნდა შეისწავლოს ორგანომ და რატომ შეიძლება ჰქონდეს ამ გარემოებას გავლენა გაანგარიშებაზე.

მნიშვნელოვანია დამატებითი დოკუმენტური მტკიცებულებებიც. განხილულ პრაქტიკაში გადამხდელს ეძლევა ვადა არგუმენტაციის დამადასტურებელი მასალის წარსადგენად, ხოლო ორგანოს ევალება მისი შესწავლა. ასეთი დავალების მიღებისას ყურადღებით უნდა წაიკითხოთ, კონკრეტულად რა დოკუმენტს ითხოვენ და რა ვადაში უნდა წარადგინოთ იგი.

საბაზრო ფასის დასაზუსტებლად მნიშვნელობა აქვს ექსპერტიზასაც. პრაქტიკაში გვხვდება სასამართლო ექსპერტიზის დანიშვნის შესახებ ხელშეკრულების წარდგენისა და მის საფუძველზე მომზადებული დასკვნის დამატებით შესწავლის დავალებები. შეფასების მტკიცებულება უნდა უკავშირდებოდეს სწორედ სადავო ქონებასა და შესაფასებელ მომენტს.

ხელახალი შესწავლა მოგება არ არის. საკითხის დამატებითი გამოკვლევა თავისთავად არ ადასტურებს გადასახადის შემცირებას. განხილულ გადაწყვეტილებებში კორექტირება დაკავშირებულია შესწავლის შედეგებთან და სათანადო საფუძვლების არსებობასთან. ამიტომ მიღებული გადაწყვეტილების შეფასებისას მკაფიოდ გამოყავით შესწავლის დავალება და ის შედეგი, რომელიც მხოლოდ შემდგომი განხილვით უნდა დადგინდეს.

რა უნდა გქონდეთ შემოწმებამდე

განხილული პრაქტიკიდან გამომდინარე, წინასწარ მოამზადეთ მასალა, რომელიც გარიგების ფასსა და მის პირობებს გასაგებად წარმოაჩენს:

• ფასის შემცირების დოკუმენტური მიზეზი. თუ ბინა ან ფართი შესადარის გარიგებებთან შედარებით იაფად იყიდება, შეინახეთ ამ განსხვავების დამადასტურებელი დოკუმენტები. განმარტება და მტკიცებულება ერთმანეთს უნდა უკავშირდებოდეს.
• შესადარისი გარიგებები. მოაწესრიგეთ იმავე კორპუსში და შესაბამის პერიოდში განხორციელებული გაყიდვების მონაცემები, მათ შორის დამოუკიდებელ მყიდველებთან დადებული ხელშეკრულებები. ფასის შედარებისას გასაგები უნდა იყოს, რომელ გარიგებებს იყენებთ და რატომ.
• ხელშეკრულების ფასისა და საბანკო ჩარიცხვების თანხვედრა. გადაამოწმეთ, როგორ უკავშირდება მიღებული თანხები ხელშეკრულებასა და ბუღალტრულ აღრიცხვას. არსებული შეუსაბამობა დოკუმენტურად უნდა იყოს ახსნილი.
• საჭიროებისას დამოუკიდებელი შეფასება ან სასამართლო ექსპერტიზა. წინასწარ განსაზღვრეთ, რომელი ქონებისა და რომელი მომენტის ფასია დასადგენი. შეფასების მასალა კონკრეტულ სადავო საკითხს უნდა პასუხობდეს.

ამ დოკუმენტების ერთად განხილვა გეხმარებათ დაინახოთ, რამდენად თანმიმდევრულია კომპანიის პოზიცია. თუ ხელშეკრულება, ჩარიცხვები და ფასის დასაბუთება ერთმანეთთან დაკავშირებული არ არის, მხოლოდ მათი შეგროვება სრულ არგუმენტაციას ვერ შექმნის.

მომზადების პრაქტიკული მიზანია, შეძლოთ ახსნა, როგორ ჩამოყალიბდა გარიგების ფასი და რა მტკიცებულება ამყარებს მას. თუ დავა უკვე მიმდინარეობს, იგივე მასალა დაუკავშირეთ კონკრეტულ მოთხოვნას: რომელი გარემოება უნდა შეისწავლოს ორგანომ ხელახლა და რას ადასტურებს წარდგენილი დოკუმენტი.

ეს ანონიმიზებული პრაქტიკის შეჯამებაა და კონკრეტულ საქმეზე კონსულტაციას არ ცვლის.

გთავაზობთ კონსულტაციას: განვიხილავთ, როგორ შეიძლება განსაზღვროს შემოწმებამ თქვენი გარიგების საბაზრო ფასი, რა მტკიცებულება გჭირდებათ და როგორ მოემზადოთ შემოწმებისთვის ან დავისთვის.

საფუძველი: სსკ 98¹-ე მუხლის მე-4 ნაწილი, 73-ე მუხლის მე-9 ნაწილი, 269-ე მუხლის მე-7 ნაწილი — 30.09.2026-ის რედაქცია; შემოსავლების სამსახურისა და ფინანსთა სამინისტროსთან არსებული დავების განხილვის საბჭოების ანონიმიზებული გადაწყვეტილებები (infohub.rs.ge). კონკრეტული საქმის ნომერი, თარიღი და თანხა არ მითითებულა; პრაქტიკის შესახებ ზოგადი დასკვნები ერთზე მეტ დამოუკიდებელ დავას ეფუძნება.

📋 საქმის ან რისკის შეფასება: ai.eaudit.ge/dava · 📞 598 21 27 01

გჭირდებათ საგადასახადო, საბუღალტრო ან იურიდიული კონსულტაცია? 👉 კონსულტაციის მოთხოვნა — დაგვიტოვეთ ნომერი და დაგიკავშირდებით.