„ორი წელია მაქვს და ვყიდი — გადასახადი არ მეკუთვნის“ — ეს ფრაზა ბუღალტრებსაც და ჩვეულებრივ ადამიანებსაც ერთნაირად გაუგონიათ, მაგრამ ზუსტად საიდან აითვლება ეს ორი წელი, ყოველთვის ცალსახა არ არის — განსაკუთრებით მაშინ, როცა ქონება რამდენიმე ეტაპად შეგიძენია, ნაწილი მემკვიდრეობით მიგიღია, ან საერთოდ ციფრული აქტივია.

შემოსავლების სამსახურის სამი წინასწარი განმარტების ანალიზი აჩვენებს, სად გადის ზუსტად ის ხაზი, რომელიც წყვეტს, გადაიხდი თუ არა საშემოსავლო გადასახადს.

რაშია საკითხი

ფიზიკური პირის (არამეწარმის) მიერ პირადი ქონების — ბინის, მიწის, კრიპტოვალუტის — გაყიდვისას საშემოსავლო გადასახადის საკითხი სამ ცალკეულ კითხვას შლის:

1. მოქმედებს თუ არა 2-წლიანი გათავისუფლების ვადა, და საიდან აითვლება, თუ ქონება ეტაპობრივად შეგიძინია ან ნაწილობრივ მემკვიდრეობით/ჩუქებით მიგიღია?
2. თუ ქონება დატვირთულია სესხით/იპოთეკით — მისი დაფარვის ხარჯი ამცირებს დასაბეგრ თანხას თუ არა?
3. ციფრული აქტივი (კრიპტოვალუტა) საერთოდ ექცევა თუ არა საქართველოს საგადასახადო იურისდიქციაში?

რას ამბობს კანონი

ქვემოთ ნორმები მოყვანილია ზუსტი ფორმულირებით, საგადასახადო კოდექსის 25.06.2026 რედაქციის მიხედვით.

სსკ, მუხლი 82, ნაწილი 1, ქვეპუნქტი „ვ“ — გათავისუფლება ფლობის ვადით:

„ფიზიკური პირის მიერ:
ვ.ა) 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინის (სახლის) მასზე დამაგრებული მიწით რეალიზაციით მიღებული ნამეტი;
ვ.ბ) საკუთრების უფლების რეგისტრაციიდან 6 თვეზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული ავტოსატრანსპორტო საშუალების რეალიზაციით მიღებული ნამეტი;
ვ.გ) 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული აქტივის მიწოდებით მიღებული ნამეტი, გარდა გამსხვისებლის მიერ აქტივის მიწოდებამდე ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენების ან/და ამ ქვეპუნქტის „ვ.ა“ და „ვ.ბ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა.“

ყურადღება ორ დეტალზე: „ვ.ა“ ეხება მხოლოდ საცხოვრებელ ბინას/სახლს; ყველა სხვა აქტივი „ვ.გ“-ში ხვდება. და „ვ.გ“-ს აქვს გამონაკლისი — თუ აქტივი მიწოდებამდე ეკონომიკურ საქმიანობაში იყო გამოყენებული, გათავისუფლება არ მოქმედებს.

სსკ, მუხლი 82, ნაწილი 4, ქვეპუნქტები „ა.ა“ და „ა¹“ — ვადის ათვლა:

„ა.ა) მარეგისტრირებელ ორგანოში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის თარიღიდან; მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებრივად ერთ საგნად რეგისტრირებული აქტივის გაყოფის შემთხვევაში მიღებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადა აითვლება გაყოფამდე არსებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის თარიღიდან;
ა¹) აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადის მიზნებისთვის გაითვალისწინება ფიზიკური პირის მიერ და იმ მამკვიდრებლის/მჩუქებლის საკუთრებაში ფლობის ვადა ჯამურად, რომლის I რიგის მემკვიდრეც არის ეს ფიზიკური პირი.“

სსკ, მუხლი 82, ნაწილი 1, ქვეპუნქტი „ზ“:

„საგადასახადო წლის განმავლობაში I და II რიგის მემკვიდრეების მიერ ჩუქებით ან მემკვიდრეობით მიღებული ქონების ღირებულება.“

მეუღლე ამ ნორმის ქვეშ ხვდება იმიტომ, რომ სამოქალაქო კოდექსის 1336-ე მუხლით პირველი რიგის მემკვიდრეები არიან გარდაცვლილის შვილები, მეუღლე და მშობლები. სწორედ ამიტომ ვრცელდება მეუღლეზე როგორც „ზ“ ქვეპუნქტის გათავისუფლება, ისე „ა¹“-ით გათვალისწინებული ფლობის ვადის შეჯამება.

სსკ, მუხლი 82, ნაწილი 1, ქვეპუნქტი „ფ“:

„რეზიდენტი ფიზიკური პირის მიერ მიღებული შემოსავალი (მათ შორის, სარგებელი), რომელიც არ განეკუთვნება საქართველოში არსებული წყაროდან მიღებულ შემოსავალს.“

რა ჩაითვლება „საქართველოში არსებული წყაროდან მიღებულ შემოსავლად“, განსაზღვრავს 104-ე მუხლი. კრიპტოაქტივის შემთხვევაში სწორედ ეს ორი ნორმა მუშაობს ერთად.

რას ამბობს პრაქტიკა

1. მიწის ეტაპობრივი გაერთიანება და მემკვიდრეობა — 2 წელი საიდან აითვლება

ფიზიკურმა პირმა და მისმა მეუღლემ თანასაკუთრებაში, რამდენიმეწლიანი ეტაპობრივი შესყიდვისა და მემკვიდრეობის შედეგად, ჩამოაყალიბეს ერთიანი მიწის ნაკვეთი — ნაწილი 2018 წელს მემკვიდრეობით/ჩუქებით მიიღეს, ნაწილი 2022 წელს ნასყიდობით შეიძინეს, ხოლო გაერთიანებული ნაკვეთი მხოლოდ 2023 წელს დარეგისტრირდა. ნაკვეთზე დაწყებული იყო საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა, რომელიც შეჩერდა საძირკვლისა და პირველი სართულის ეტაპზე — სახლი არასდროს დარეგისტრირებულა და ექსპლუატაციაში არასდროს შესულა.

შემოსავლების სამსახურმა დაადგინა ორი ცალკეული საკითხი:

• 2-წლიანი ვადა აითვლება გაერთიანებული ნაკვეთის რეგისტრაციიდან („ა.ა“), მაგრამ მემკვიდრეობით/ჩუქებით მიღებულ ნაწილზე ემატება წინა მესაკუთრის ფლობის ვადაც („ა¹“) — ანუ 2018 წლის ნაწილი ფაქტობრივად უფრო ადრეც აითვლება.
• დაუმთავრებელი, ექსპლუატაციაში არშესული სახლი არ არის „საცხოვრებელი სახლი“ „ვ.ა“-ს მიზნებისთვის — ამიტომ გამოიყენება ზოგადი „ვ.გ“ ქვეპუნქტი.

ორივე შემთხვევაში 2-წლიანი ვადა უკვე გასული აღმოჩნდა — გათავისუფლება მოქმედებდა.

2. მეუღლის ჩუქება გაყიდვამდე — ლეგიტიმური სტრუქტურირება

ამავე საქმეში დაისვა მეორე კითხვა: რა მოხდება, თუ ერთი მეუღლე გაყიდვამდე უჩუქებს თავის წილს მეორეს, რომელიც შემდეგ მთელ ქონებას ცალკე ყიდის? შემოსავლების სამსახურმა დაადასტურა — მეუღლეთა შორის ჩუქება თავად თავისუფლდება საშემოსავლოსგან („ზ“), ხოლო მეუღლე ჩუქებით მიღებულ წილზეც იმკვიდრებს წინა მესაკუთრის ფლობის ვადას („ა¹“). ანუ ორივე გზა — ცალ-ცალკე გაყიდვა თუ წინასწარი ჩუქება — ერთსა და იმავე შედეგამდე მიდის, თუ ორივე მხარის ფლობის ვადა უკვე 2 წელს გადაცილებულია.

დღგ-ის მხრივ საქმე ცალკე მნიშვნელოვანია: ვინაიდან გამყიდველის საქმიანობა უძრავი ქონებით ვაჭრობა არ არის, ეს ერთჯერადი გარიგებაა და დაუმთავრებელი შენობა ვერ ჩაითვლება დასრულებულ ნაგებობად დღგ-ის მიზნებისთვისაც — ოპერაცია დღგ-ით არ იბეგრება. მყიდველის შემდგომი გეგმები გავლენას არ ახდენს — მნიშვნელოვანია მხოლოდ გაყიდვის მომენტისთვის არსებული ფაქტობრივი მდგომარეობა.

3. აუქციონზე შეძენილი დატვირთული ქონება — ვალის დაფარვა გამოსაქვითავია

ინდივიდუალურმა მეწარმემ (უძრავი ქონების გაქირავების საქმიანობა) სააღსრულებო ბიუროს აუქციონზე შეიძინა უძრავი ქონების პაკეტი, რომელიც წინასწარი ცნობით დატვირთული იყო ბანკის იპოთეკით. შეძენისთანავე გასცა იჯარით, ხოლო 9 თვის შემდეგ მთლიანად გაასხვისა მყიდველზე, რომელსაც სურდა უფლებრივად სუფთა ქონება. გასყიდვის ფასი შედგებოდა სამი ნაწილისგან: აუქციონზე გადახდილი თანხა + ბანკის დავალიანების დაფარვა + მოგება.

საკითხი იყო — გამოიქვითება თუ არა ბანკის ვალდებულების დასაფარად გადახდილი თანხა? შემოსავლების სამსახურმა უპასუხა დიახ: გამოქვითვის უფლება (105-ე მუხლი) არ შემოიფარგლება მხოლოდ იმ ხარჯებით, რომლებიც პირდაპირ შემოსავლის გამომუშავების პროცესშია გაწეული — საკმარისია გონივრული, დოკუმენტურად დადასტურებული კავშირი ხარჯსა და შემოსავალს შორის. ვინაიდან ბანკის ვალდებულების მოხსნა იყო აქტივის უფლებრივად სუფთა გადაცემის აუცილებელი წინაპირობა და პირდაპირ იყო ჩადებული გასყიდვის ფასის შემადგენლობაში, ეს ხარჯი გამოსაქვითავია.

პრაქტიკული მნიშვნელობა: დატვირთული ქონების ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს, რომ დასაბეგრი მოგება არ გამოითვლება მხოლოდ „გასყიდვის ფასი მინუს შესყიდვის ფასი“ ფორმულით — ვალის დაფარვის რეალური ხარჯებიც უნდა გამოაკლდეს.

4. კრიპტოვალუტა — არ იბეგრება, თუ წყარო ვერ დგინდება

საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტმა ფიზიკურმა პირმა იკითხა, იბეგრება თუ არა კრიპტოაქტივის (მათ შორის „სტეიკინგით“ დამატებით გენერირებული ერთეულების) რეალიზაციიდან/გაცვლიდან მიღებული ნამეტი, და ეხება თუ არა ეს ვალდებულება კრიპტო-კრიპტოზე გაცვლასაც.

შემოსავლების სამსახურმა კრიპტოაქტივი დააკვალიფიცირა „ციფრულ აქტივად“, რომელსაც არ გააჩნია ფიზიკური ფორმა, კონკრეტული ადგილმდებარეობა და არ ინახება ფინანსურ ინსტიტუტში — ოპერაციის ჩატარების ტერიტორიის ობიექტური დადგენა შეუძლებელია. შესაბამისად, ასეთი აქტივის რეალიზაცია არ ჩაითვლება საქართველოს ტერიტორიაზე განხორციელებულად და მიღებული ნამეტი არ განეკუთვნება საქართველოში წყაროდან მიღებულ შემოსავალს — თავისუფლდება საშემოსავლოსგან („ფ“). ეს წესი მოქმედებს რეალიზაციის სიხშირის მიუხედავად.

ერთი ხაფანგი მაინც არსებობს: შემოსავლის აღიარების მომენტთან დაკავშირებით სამსახურმა განმარტა, რომ კრიპტო-კრიპტოზე გაცვლაც დამოუკიდებელი აღიარებადი მოვლენაა — არა მხოლოდ საბოლოო კონვერტაცია ჩვეულებრივ ვალუტაში. პრაქტიკულად ეს ნიშნავს, რომ აღრიცხვა საჭიროა ყოველ გაცვლაზე ცალკე, არა მხოლოდ საბოლოო გატანაზე.

პრაქტიკული დასკვნა

• გამოთვალე 2-წლიანი ვადა ზუსტად — გაერთიანებული ნაკვეთის შემთხვევაში ეს არის რეგისტრაციის თარიღი, თუმცა მემკვიდრეობით/ჩუქებით მიღებულ ნაწილზე წინა მესაკუთრის ვადაც ემატება.
• დაუმთავრებელი სახლი „საცხოვრებელი სახლის“ შეღავათს არ იღებს — მაგრამ ზოგადი „ვ.გ“ წესი მაინც შეიძლება ვრცელდებოდეს, თუ ვადა თავისთავად გასულია.
• შეამოწმე ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენება — „ვ.გ“ გათავისუფლება არ მოქმედებს, თუ აქტივი მიწოდებამდე ეკონომიკურ საქმიანობაში იყო ჩართული.
• მეუღლეთა შორის ჩუქება გაყიდვამდე ლეგიტიმური ინსტრუმენტია, არა ხელოვნური სქემა — თუ ორივე მხარეს ფლობის ვადა უკვე დაცულია.
• დატვირთული ქონების შემძენებმა შეინახონ დოკუმენტაცია ვალის დაფარვაზე — ეს ხარჯი დასაბეგრ ბაზას ამცირებს.
• კრიპტოვალუტის მფლობელებმა აწარმოონ ტრანზაქციების ჩანაწერი კრიპტო-კრიპტოზე გაცვლისთვისაც.

რისკები

ამ სამი განმარტების საერთო რისკია — თითოეული ეყრდნობა ძალიან სპეციფიკურ ფაქტობრივ გარემოებებს (ეტაპობრივი შეძენა, სახლის დაუმთავრებლობა, კონკრეტული კრიპტოვალუტის ტექნიკური მახასიათებლები). წინასწარი გადაწყვეტილება მოქმედებს იმ პირის მიმართ, ვინც ის გამოითხოვა, და პრეცედენტი არ არის. მსგავსი, მაგრამ არა იდენტური სიტუაციის მქონე გადამხდელმა ფრთხილად შეადაროს საკუთარი ფაქტები ზემოთ აღწერილს, სანამ იმავე დასკვნას გამოიყენებს საკუთარ თავზე.

ნორმები მოყვანილია საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 25.06.2026 რედაქციით.