ავტორი: ირაკლი მანაგაძე

სქემა ყველა მშენებელს იცნობს. მიწის მესაკუთრე ნაკვეთს კომპანიას გადასცემს, ფული არ მოძრაობს, სანაცვლოდ კი მესაკუთრე იმავე ნაკვეთზე ასაშენებელ ფართებს იღებს.

საგადასახადო კოდექსის მე-18 მუხლის მე-10 ნაწილით ეს გაცვლის (ბარტერული) ოპერაციაა, რომელიც მიმწოდებელი თითოეული მხარისათვის საბაზრო ფასით რეალიზაციად ითვლება. ერთ გარიგებაში ორი დასაბეგრი ოპერაციაა: მესაკუთრე აწვდის მიწას, კომპანია — ფართებს ან სამშენებლო მომსახურებას.

ამ სქემის ძირითადი ჩარჩო — ავანსის წესი 2024 წლიდან და 2021 წლამდე დაწყებული გარიგებების გარდამავალი წესი — დეტალურად განვიხილეთ სტატიაში „მიწა ბინებში გაცვალე? დღგ ახლა მიწის მიღებისთანავე ერიცხება“, ხოლო №195 საჯარო გადაწყვეტილება — სტატიაში „საჯარო გადაწყვეტილება №195 – ბარტერული ოპერაციის დღგ-ით დაბეგვრა უძრავი ნივთის მიწოდებისას“. აქ ერთ ადგილას ვაგროვებთ: რომელმა აქტმა და როდის დაამატა შეთანხმებული ფასის წესი, რომელი ხუთი თარიღი წყვეტს შედეგს, ორ ხაფანგს, რომელიც ხშირად გამორჩება, და დავების პრაქტიკას.

რა დაამატა 2026 წლის 18 მაისის გადაწყვეტილებამ

ბაზისური წესი №996 ბრძანების 48³ მუხლშია: თუ ბარტერის ფარგლებში უძრავი ნივთი მიეწოდება, თითოეული მხარისთვის დასაბეგრი თანხა განისაზღვრება მისაღები საქონლის/მომსახურების საბაზრო ფასით, დღგ-ის გარეშე. კომპანიისთვის ეს ნიშნავს, რომ ბაზა მიწის საბაზრო ფასია და არა ფართების ფასი.

ფულადი კომპონენტი დასაბეგრ თანხას აკლდება — ეს 2024 წლიდანვე ასეა. №195 საჯარო გადაწყვეტილება თავიდანვე ითვალისწინებდა, რომ თუ კომპანია მიწის სანაცვლოდ ფართებთან ერთად ფულსაც იხდის, მისაღები ქონების ღირებულება მცირდება ფულადი სახით გადახდილი ანაზღაურების ოდენობით.

2026 წლის 18 მაისს ფინანსთა მინისტრის №147 საჯარო გადაწყვეტილებამ №195 საჯარო გადაწყვეტილების დასაბეგრი თანხის ქვეპუნქტი ახლად ჩამოაყალიბა და მას ახალი წესი დაამატა.

შეთანხმებულ ფასს ექსპერტის დასკვნაზე პრიორიტეტი აქვს — მხოლოდ ერთი მიმართულებით. თუ შერეული ანაზღაურებისას კომპეტენტური შემფასებლის დასკვნით მიღებული ქონების საბაზრო ფასი ნაკლებია გარიგების ფასზე, დასაბეგრი თანხის განსაზღვრისას გამოიყენება მხარეთა შორის შეთანხმებული ფასი. პირობა: გარიგება დადებულია თავისუფალი კონკურენციისა და ეკონომიკური დამოუკიდებლობის პირობებში და ფასის ხელოვნური შეცვლის გარემოება არ იკვეთება.

№147-ის საკუთარი მაგალითი ასეთია: შეთანხმებული გარიგების ფასი 1 100 000 ლარია, საიდანაც ფულადი ნაწილი 700 000 ლარია; ექსპერტის დასკვნით მიწის საბაზრო ღირებულება 600 000 ლარია. შეთანხმებული ფასი ექსპერტის შეფასებას აღემატება, ამიტომ საფუძვლად შეთანხმებული ფასი აიღება და დასაბეგრი თანხა 400 000 ლარია (1 100 000 − 700 000).

ყურადღება: წესი ასიმეტრიულია. ის მოქმედებს მხოლოდ მაშინ, როცა ექსპერტის ფასი შეთანხმებულზე ნაკლებია. საპირისპირო შემთხვევაზე ეს ქვეპუნქტი არაფერს ამბობს.

ორი ადრინდელი თარიღი — მოკლედ

2021 წლის 1 იანვარი წყვეტს, რა არის კომპანიის სანაცვლო შესრულება. თუ კომპანიამ მიწა ამ თარიღის შემდეგ მიიღო და შემძენზე საკუთრება მშენებარე ობიექტზე დარეგისტრირდა, 160-ე მუხლის მე-5 ნაწილით სამშენებლო, სამონტაჟო ან სარემონტო მომსახურება უძრავი ნივთის მიწოდების ნაწილად განიხილება. თუ მიწა 2021 წლამდე გადაეცა, ხოლო სანაცვლო შესრულება 2021 წლიდან ხორციელდება, მოქმედებს №996-ის 112-ე მუხლის 46-ე პუნქტი: ბაზაა ამ ოპერაციის ფარგლებში მიწოდებული საქონლის/გაწეული მომსახურების საბაზრო ფასი.

2024 წლის 1 იანვარი წყვეტს, როდის წარმოიშობა დღგ. №996-ის 48¹ მუხლის მე-6 პუნქტი ავანსის წესს ბარტერზეც ავრცელებს, ხოლო №195 ზღვარს ავლებს: ამ თარიღის შემდეგ დადებულ გარიგებაზე მიწის მიღება კომპანიისთვის ავანსია, ამ თარიღამდე დადებულზე დაბეგვრა მიწოდების მომენტშია. ავანსი დღგ-ს ავტომატურად არ წარმოშობს: 48¹ მუხლის მე-2 პუნქტი ოთხ პირობას ითხოვს — განსაზღვრული უნდა იყოს მისაწოდებელი ობიექტი, მისი რაოდენობა, ღირებულება და ის, დასაბეგრი ოპერაციაა თუ გათავისუფლებული.

112.46 ბაზად იღებს იმას, რასაც მხარე აწვდის; 48³ — იმას, რასაც მხარე იღებს. ეს ორი საპირისპირო ბაზაა და მათი აღრევა ტიპური შეცდომაა.

ხუთი თარიღი, რომლითაც ქეისი იწყება

სანამ ნორმას გადახედავთ, დოკუმენტურად დააფიქსირეთ:

1. ხელშეკრულების დადების თარიღი — ბარტერზე ავანსის წესი მოქმედებს თუ არა.
2. მიწის მიღების თარიღი — კომპანიის სანაცვლო შესრულება მომსახურებაა თუ ფართების მიწოდება.
3. ანაზღაურების (ფულადი ან არაფულადი) მიღების თარიღი — დღგ-ის მომენტი ავანსის წესით.
4. საკუთრების რეგისტრაციის თარიღი — მშენებარე ობიექტზე დარეგისტრირდა თუ დასრულებულზე.
5. ექსპლუატაციაში მიღების თარიღი — მშენებარეზე რეგისტრაციისას დღგ-ის მომენტს სწორედ ეს წყვეტს (163-ე მუხლის მე-6 ნაწილის „დ“ ქვეპუნქტი).

ამ ხუთი თარიღის გარეშე ნორმის კითხვა შედეგს არ იძლევა: ერთი და იგივე სქემა სხვადასხვა თარიღზე სხვადასხვანაირად იბეგრება.

ორი ხაფანგი, რომელიც ხშირად გამორჩება

მიწის გათავისუფლება შენობასთან ერთად ქრება. 171-ე მუხლის პირველი ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტით მიწის ნაკვეთის მიწოდება დღგ-ისგან ჩათვლის უფლების გარეშე გათავისუფლებულია. მაგრამ 160-ე მუხლის მე-6 ნაწილით მიწის ნაკვეთისა და მასზე დამაგრებული შენობის ერთობლივად მიწოდება შენობის მიწოდებად განიხილება. ერთობლივი მიწოდებისას გათავისუფლება აღარ მოქმედებს.

დაუმთავრებელი მშენებლობა ქონების გადასახადს ექვემდებარება. 201-ე მუხლის პირველი ნაწილი საწარმოს დასაბეგრ ქონებაში პირდაპირ ასახელებს დაუმთავრებელ მშენებლობას. განაკვეთი დასაბეგრი ქონების ღირებულების არა უმეტეს 1 პროცენტია (202-ე მუხლის პირველი ნაწილი). თუ ობიექტი ბალანსზე წლებს რიცხავს, გადასახადი მთელ ამ პერიოდზე ერიცხება.

რას აჩვენებს დავების პრაქტიკა

კონკრეტულ საქმეებს არ ვასახელებთ; ქვემოთ მოცემული ყოველი დასკვნა ერთზე მეტ გადაწყვეტილებაში მეორდება.

• ბარტერის აღიარება დავას არ ხსნის. გადამხდელები ხშირად აღიარებენ, რომ ბარტერი იყო და დასაბეგრიც იყო, და დავას მხოლოდ თარიღზე ან ფასზე აწარმოებენ. ეს სწორი ტაქტიკაა, მაგრამ ამ ორ ელემენტზე მტკიცებულება წინასწარ უნდა იყოს აწყობილი.
• მშენებლობის დასრულება ფაქტობრივი გარემოებებით დგინდება. როცა კომპანია ამტკიცებს, რომ ობიექტი დაუმთავრებელია, რადგან მცირე ხარჯი დარჩა, ორგანო საპირისპირო ფაქტებს აყენებს: ფართები გაყიდულია, ბინები დასახლებულია. დარჩენილ წვრილმან ხარჯზე დაფუძნებული არგუმენტი პრაქტიკაში ჩვეულებრივ არ ჭრის.
• საბაზრო ფასის დავაში მტკიცების ტვირთი ფაქტობრივად გადამხდელზე გადადის. შედარების ბაზა — იდენტური ან მსგავსი ობიექტი, იგივე სართული, კონდიცია და პერიოდი — შემოწმების დაწყებამდე უნდა გქონდეთ დოკუმენტურად.
• „მოგებული“ ეტაპი ხშირად მხოლოდ მტკიცებულების ხელახლა გახსნაა. როცა ზემდგომი ინსტანცია შედეგს ცვლის, სარეზოლუციო ნაწილი ტიპურად დავალებით სრულდება — „დაევალოს … შეისწავლოს“ — და არა თანხის ჩამოწერით. ნაწილობრივი დაკმაყოფილება დარიცხვის გაუქმებას ავტომატურად არ ნიშნავს.

მოკლედ

• მიწა ფართების სანაცვლოდ ბარტერია და ორივე მხარეს ბეგრავს.
• ფულადი კომპონენტი დასაბეგრ თანხას 2024 წლიდანვე აკლდება; 2026 წლის 18 მაისის №147 გადაწყვეტილებამ დაამატა, რომ შეთანხმებულ ფასს ექსპერტის ნაკლებ შეფასებაზე პრიორიტეტი აქვს.
• 2021 წლის 1 იანვარი კვალიფიკაციას წყვეტს, 2024 წლის 1 იანვარი — დღგ-ის მომენტს.
• ქეისი ხუთი თარიღით იწყება და მხოლოდ შემდეგ — ნორმით.
• მიწის გათავისუფლება ერთობლივ მიწოდებაზე არ მოქმედებს, დაუმთავრებელი მშენებლობა კი ქონების გადასახადით იბეგრება.

წყაროები

საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (25.06.2026-ის რედაქცია) — სრული ტექსტი ჩვენს ნორმატიულ ბაზაში:

• მუხლი 18, ნაწილი 10 — ბარტერი საბაზრო ფასით რეალიზაციად;
• მუხლი 160, ნაწილები 5 და 6 — სამშენებლო მომსახურება მიწოდების ნაწილად; მიწა და შენობა ერთობლივად;
• მუხლი 163, ნაწილი 6, ქვეპუნქტი „დ“ — ექსპლუატაციაში მიღების მომენტი;
• მუხლი 171, ნაწილი 1, ქვეპუნქტი „გ“ — მიწის ნაკვეთის მიწოდების გათავისუფლება;
• მუხლი 201, ნაწილი 1 — დაუმთავრებელი მშენებლობა დასაბეგრ ქონებაში;
• მუხლი 202, ნაწილი 1 — ქონების გადასახადის განაკვეთი.

„გადასახადების ადმინისტრირების შესახებ“ ფინანსთა მინისტრის №996 ბრძანება (11.06.2026-ის რედაქცია) — ტექსტი ჩვენს ნორმატიულ ბაზაში: მუხლი 48¹ (პუნქტები 1, 2 და 6), მუხლი 48³, მუხლი 112 (პუნქტი 46).

ფინანსთა მინისტრის საჯარო გადაწყვეტილებები: №195 (07.06.2024) — გაცვლის (ბარტერული) ოპერაციის დღგ-ით დაბეგვრა უძრავი ნივთის მიწოდებისას, №147 (18.05.2026) ცვლილებით.

პრაქტიკა: საგადასახადო დავების გადაწყვეტილებები infohub.rs.ge-ის კორპუსიდან. კონკრეტული საქმის ნომერი, თარიღი და თანხა არ მითითებულა; ყოველი დასკვნა ერთზე მეტ გადაწყვეტილებაში მეორდება.

დაკავშირებული სტატიები: მიწა ბინებში გაცვალე? დღგ ახლა მიწის მიღებისთანავე ერიცხება · საჯარო გადაწყვეტილება №195 – ბარტერული ოპერაციის დღგ-ით დაბეგვრა უძრავი ნივთის მიწოდებისას · წილს ყიდი უძრავი ქონების ნაცვლად? დღგ მაინც დაგერიცხება.

სტატია საგანმანათლებლო დანიშნულებისაა და კონკრეტული გარიგების საგადასახადო შეფასებას არ ცვლის. ყოველი სქემა ინდივიდუალურად, დოკუმენტებით უნდა შეფასდეს.

სამშენებლო ბარტერის დაბეგვრა გაქვთ შესაფასებელი? საგადასახადო მომსახურება · 📞 598 21 27 01