სამართლებრივი პერიოდი: მოქმედი რეჟიმი · პერიოდის დასაწყისი გაცემის თარიღით — კითხვაში ცალკე პერიოდი არ ფიქსირდება
მოკლე პასუხი
საცხოვრებელი ბინის/სახლის სტატუსი ფუნქციური ტესტით დგინდება (არა მხოლოდ რეესტრით); 2-წლიანი ვადა მემკვიდრეობა/ჩუქებისას წინა მესაკუთრესთან ჯამდება, გაერთიანებისას კი კომპონენტები ცალ-ცალკე ფასდება.
რატომ არის მნიშვნელოვანი
ეს არის ფიზიკური პირის ქონების გასხვისების მთელი კლასტერის (2-წლიანი ვადა, საცხოვრებელი ბინის კრიტერიუმები, მემკვიდრეობა/ჩუქება) პირველწყარო-დონის, ყველასთვის სავალდებულო განმარტება — არა ერთი კონკრეტული გადამხდელისთვის, არამედ ზოგადად.
როდის გამოვიყენოთ
ნებისმიერ ფიზიკური პირის უძრავი ქონების/აქტივის გაყიდვის კონსულტაციაზე — 2-წლიანი ვადის ათვლის სადავო შემთხვევებში (მემკვიდრეობა, ჩუქება, გაყოფა-გაერთიანება, მშენებარე ობიექტი, მიწის ბარტერი) ეს არის პირველი წყარო, რომელიც უნდა შემოწმდეს კონკრეტულ ქეისამდე.
ფაქტობრივი გარემოებები
გადაწყვეტილება მოიცავს ექვს ცალკეულ სცენარს: სასტუმროს ინფრასტრუქტურა (არა საცხოვრებელი), წინარე ხელშეკრულებით უფლება (არა ქონების მიწოდება, არამედ უფლების), მშენებარე ბინა (შეიძლება ჩაითვალოს საცხოვრებლად თუ ყველა ძირითადი უფლება გადაეცემა), საკუთარი ძალებით აშენებული სახლი (ვადა რეგისტრაციიდან), მიწის სანაცვლოდ მიღებული ბინა (ახალი აქტივი, ვადა ხელახლა იწყება), მემკვიდრეობა/ჩუქება (ვადების ჯამვა) და აქტივის გაყოფა/გაერთიანება (ცალკე შეფასება).
- ფიზიკური პირი ასხვისებს აქტივს (მათ შორის უძრავ ქონებას) და ჩნდება საკითხი — რომელი განაკვეთი გამოიყენება (5% საცხოვრებელ ბინაზე/სახლზე, თუ 20% სხვა აქტივზე) და ვრცელდება თუ არა 2-წლიანი ფლობის შეღავათი.
- სხვადასხვა ფაქტობრივი სცენარი: სასტუმროს ნომერი, წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უფლება, მშენებარე ბინა, საკუთარი ძალებით აშენებული სახლი, მიწის სანაცვლოდ მიღებული ბინა, მემკვიდრეობით/ჩუქებით მიღებული ქონება, აქტივის გაყოფა ან გაერთიანება.
დასმული კითხვები
- რა კრიტერიუმებით დგინდება, წარმოადგენს თუ არა უძრავი ქონება 'საცხოვრებელ ბინას/სახლს'
- საიდან აითვლება აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადა სხვადასხვა სცენარში (მემკვიდრეობა, ჩუქება, გაყოფა, გაერთიანება, მიწის ბარტერი, საკუთარი მშენებლობა)
- როგორ განისაზღვრება ნამეტი შემოსავალი და მისი გამოთვლის წესი
საგადასახადო საკითხები
- საცხოვრებელი ბინის/სახლის კვალიფიკაციის ოთხწევრი ტესტი
- 2-წლიანი ფლობის ვადის ათვლის სპეციალური წესები
- მეწარმე ფიზიკური პირის სისტემატური საქმიანობის გამორიცხვა შეღავათიდან
- ნამეტი შემოსავლის გამოთვლის მეთოდოლოგია
მსჯელობა
სსკ 81-3 და 82-1-ვ.ა/ვ.გ ადგენენ განაკვეთებსა და შეღავათებს; 82-4-ა განსაზღვრავს ვადის ათვლის მომენტს (რეგისტრაცია); ბრძანება №996-ის 33-ე მუხლის მაგალითი ადასტურებს, რომ მშენებარე ობიექტიც შეიძლება 'მიწოდებად' ჩაითვალოს ფაქტობრივი ფლობა-სარგებლობის გადაცემისას. მემკვიდრეობის/ჩუქების ვადების ჯამვა პირდაპირ გამომდინარეობს კანონის ტექსტიდან (I რიგის მემკვიდრე).
გადაწყვეტილება / პოზიცია
ექვსივე სცენარისთვის დადგენილია ცალკე წესი, თანმიმდევრულად აგებული ერთსა და იმავე 'ფუნქციური დანიშნულება + ვადის უწყვეტობა' პრინციპზე.
პრაქტიკული წესი
ქონების გაყიდვამდე ყოველთვის დაადგინე: (1) აკმაყოფილებს თუ არა ოთხივე კრიტერიუმს 'საცხოვრებელი ბინის' სტატუსისთვის, (2) საიდან აითვლება ამ კონკრეტული აქტივის 2-წლიანი ვადა (ხომ არ არის მემკვიდრეობა/ჩუქება/გაყოფა/გაერთიანება/ბარტერი), (3) ხომ არ არის ეს სისტემატური სამეწარმეო საქმიანობა.
გამოყენებული მუხლები
მუხ. 46-1, მუხ. 81, ნაწ.1, მუხ. 81, ნაწ.3, მუხ. 82, ნაწ.1, ქვეპუნქტი ვ-ა, მუხ. 82, ნაწ.1, ქვეპუნქტი ვ-გ, მუხ. 82, ნაწ.4, ქვეპუნქტი ა, ბრძანება 996, მუხ. 33
შენიშვნა სტატუსზე
ოფიციალური საჯარო დოკუმენტი (№143, 2026 წლის 14 მაისი) — კონფიდენციალური არაფერი აქვს. ეს არის ბაზაში უკვე არსებული -ის (№900, ტელეპრომპტერ-კონტენტში 'ბინა/მიწა გაყიდე' თემა) ზუსტი საფუძველი — ორივე ერთსა და იმავე 82-ე მუხლის ტესტს იყენებს. სოც-კონტენტში ამიერიდან შეიძლება 'პრაქტიკაში დამკვიდრებული მიდგომის' ნაცვლად პირდაპირ ეს საჯარო გადაწყვეტილება დაესახელოს წყაროდ.
რისკები
- ტექნიკური მდგომარეობის (დაუმთავრებლობის) გამო არასწორად მიჩნევა, რომ ობიექტი 'საცხოვრებელი' ვერ იქნება
- გაერთიანებული აქტივის ვადის შეცდომით ერთიანად დათვლა კომპონენტების ცალ-ცალკე შეფასების ნაცვლად
- მიწის სანაცვლოდ მიღებულ ბინაზე ძველი (მიწის) ვადის მცდარად გამოყენება
სქემა
გარიგების ნაკადი: ფიზიკური პირი ფლობს აქტივს სხვადასხვა წარმოშობის საფუძვლით → ხდება მისი გასხვისება → დგინდება მიწოდების ტიპი და ფლობის ვადის ათვლის წესი
საგადასახადო ლოგიკა: დგინდება საცხოვრებელი ბინის/სახლის სტატუსი ოთხწევრი ტესტით → დგინდება 2-წლიანი ვადის ათვლის სპეციალური წესი (თუ ეხება) → გამოითვლება ნამეტი შემოსავალი და გამოიყენება შესაბამისი განაკვეთი/გათავისუფლება
დაკავშირებული
ქეისები: []
ანონიმიზებული სასწავლო მასალა. სახელები/საიდენტიფიკაციო მონაცემები პირობითია. Elite Audit — Tax Knowledge Base.