ჩვენ დავამუშავეთ 587 გამოქვეყნებული საგადასახადო დავა და მათგან 224-ში 269-ე მუხლი ისე თუ ისე ფიგურირებს. სურათი ასეთია: 269.7-ის მოთხოვნა უფრო ხშირად ჩავარდა, ვიდრე გაჭრა — დაახლოებით სამი წაგებული ორ მოგებულზე. ეს არ არის შემთხვევითობა და არც განმხილველი ორგანოს ახირება — გამყოფი ხაზი ძალიან კონკრეტულია.

რას ამბობს ნორმა ზუსტად

„საგადასახადო ორგანოს/დავის განმხილველ ორგანოს ან სასამართლოს უფლება აქვს, გაათავისუფლოს კეთილსინდისიერი გადასახადის გადამხდელი ამ კოდექსით გათვალისწინებული სანქციისაგან, თუ სამართალდარღვევა გამოწვეულია გადასახადის გადამხდელის შეცდომით/არცოდნით." (სსკ 269.7)

სამი სიტყვა განსაზღვრავს ყველაფერს:

1. „უფლება აქვს" — ეს დისკრეციაა, არა ავტომატური შეღავათი. ორგანო არ არის ვალდებული გაგათავისუფლოთ მაშინაც კი, როცა ყველა პირობა დაკმაყოფილებულია.
2. „კეთილსინდისიერი" — ეს გადამხდელის ზოგად ქცევას აფასებს, არა კონკრეტულ ეპიზოდს.
3. „შეცდომით/არცოდნით" — დარღვევის მიზეზი უნდა იყოს შეცდომა, არა არჩევანი.

სად ჭრის: სამი კონფიგურაცია

1. ერთჯერადი, ტექნიკური ხასიათის დარღვევა, რომელიც პირველად მოხდა. ტიპური მაგალითი: ჩამოწერის დანართში ორი სასაქონლო პოზიცია ერთ დასახელებად შეჯამდა და დანაკლისი „წარმოიშვა". დარღვევის ფაქტი დადასტურდა, ჯარიმა კი მოიხსნა — ოპერაცია პირველად სრულდებოდა, არიდების მიზანი არ დგინდებოდა.

2. დეკლარაციული ვალდებულების არცოდნა ფიზიკურ პირთან, ძირის გადახდის ფონზე. RS-ის დავების საბჭომ (N 33113, 27.12.2023) სამი წლის უდეკლარაციობაზე სრულად გაათავისუფლა გადამხდელი ჯარიმა-საურავისგან, როცა მან ძირითადი გადასახადი გადაიხადა.

3. როცა ორგანოს ორი მიდგომა შესაძლებელი იყო და გადამხდელმა ერთი აირჩია. თუ ნორმა ბუნდოვანია და თქვენი წაკითხვა დამაჯერებელია, „შეცდომა" აქ სამართლებრივი შეცდომის არეალშია.

სად არ ჭრის

1. აღრიცხვის სისტემური უწარმოებლობა. ფინანსთა სამინისტროს დავების საბჭომ (№27422/2/2026, 04.08.2026) მკაფიოდ თქვა: 269.7 საპატიებელ შეცდომას მოითხოვს, არა უბრალოდ კეთილსინდისიერებას — და აღრიცხვის სისტემური უწარმოებლობა ამ ტესტს ვერ აკმაყოფილებს. ეს ის ზღვარია, სადაც უმეტესი მოთხოვნა ჩავარდება.

2. ეკონომიკური სიძნელე. „კომპანია გადარჩენისთვის იბრძვის", „სამუშაო ადგილები დაიკარგება" — ეს არგუმენტები 269.7-ს არ ეხება. ნორმა ჰუმანიტარული არ არის; ის დარღვევის მიზეზს აფასებს, არა შედეგებს.

3. იმავე არგუმენტების გამეორება II ეტაპზე. თუ პირველ საჩივარში მტკიცებულება არ დაურთეთ და მეორეზე იმასვე იმეორებთ, შედეგი არ იცვლება.

პროცედურა, რომელიც ხშირად უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე არგუმენტი

269.7 პირველივე საჩივარში უნდა დაისვას. მეორე ეტაპზე პირველად დაყენებული მოთხოვნა სსკ 302.3-ის ფილტრზე იკარგება.

საურავი ცალკე უნდა მოითხოვოთ და წერილობით. სსკ 272.1-ით საურავიც სანქციაა და პრაქტიკაში 269.7 მასზეც ვრცელდება — RS-ის საბჭომ N 8875-ით (06.05.2025) ჯარიმაც და საურავიც მოხსნა. მაგრამ ერთ საქმეში (№26826/2/2026, 06.04.2026) საურავი — 9 346,93 ₾ — ძალაში დარჩა მხოლოდ იმიტომ, რომ მისი მოხსნა ზეპირად, სხდომაზე მოითხოვეს. სსკ 302.2-ით ორგანო მოთხოვნის ფარგლებში იხილავს საქმეს.

უარი დასაბუთებული უნდა იყოს. უზენაესმა სასამართლომ ჯერ კიდევ 2014 წელს (ბს-222-219(კ-14), 07.10.2014) დაადგინა, რომ 269.7-ით მინიჭებული დისკრეციის გამოყენებაზე უნდა განხორციელდეს სრულფასოვანი კონტროლი. მიუხედავად ამისა, პრაქტიკაში დღემდე გვხვდება ფორმულირება „269.7-ის გამოყენება მიზანშეწონილად არ მიიჩნია" — ყოველგვარი დასაბუთების გარეშე (მაგ. RS N 8710, 20.04.2026). ეს თავისთავად გასაჩივრების საფუძველია.

დამატებით: ერთი შემოწმება — ერთი სამართალდარღვევა

269.7-თან ხშირად ერთად უნდა დაისვას სსკ 269.8: სამართალდარღვევა განმეორებითად ითვლება მხოლოდ მაშინ, თუ იგივე ქმედება ჩადენილია წინა სამართალდარღვევის გამოვლენიდან 12 თვის განმავლობაში. ე.ი. თუ აქტში ჯარიმა თვეობრივადაა გამრავლებული, ყველა ეპიზოდი კი ერთი შემოწმებით გამოვლინდა, განმეორებითობა არ არსებობს. აქვე — სსკ 270.7, რომელიც ცალკეულ შემთხვევაში ფულადი ჯარიმის ნაცვლად გაფრთხილების შესაძლებლობას იძლევა.

პრაქტიკული დასკვნა

269.7 არ არის „წყალობის თხოვნა" — ის სამი კონკრეტული გარემოების დასახელებას მოითხოვს: ოპერაცია პირველად სრულდებოდა · არიდების მიზანი არ დგინდება · დარღვევა ტექნიკური/სამართლებრივი შეცდომის შედეგია. თუ ეს სამი ვერ დასახელდა, მოთხოვნა ჩავარდება — და პირიქით, თუ სამივე დასახელდა და უარი დაუსაბუთებელია, საქმე ზემდგომ ინსტანციაში საფუძვლიანია.

და ყველაზე მნიშვნელოვანი: ეს ყველაფერი პირველივე საჩივარში უნდა ეწეროს.

აქტი ჩაგბარდათ და ჯარიმის საკითხი დგას? დაგვიტოვეთ ნომერი — დაგირეკავთ: ai.eaudit.ge/dava · ან დარეკეთ: 598 21 27 01

ოცამდე რეალური ქეისი გავაანალიზეთ ერთად — კაზინოდან სამთო კარიერამდე. სურათი ბევრად უფრო ზუსტია, ვიდრე გავრცელებული წარმოდგენა „კვება არ იბეგრება“.

რაშია საკითხი

დამსაქმებელი თანამშრომლებს აძლევს კვებას, ტრანსპორტს ან საცხოვრებელს. სამი კითხვა ჩნდება:

1. ეს ჩაითვლება თუ არა ხელფასის სახით მიღებულ სარგებლად — მაშინ საშემოსავლოს საგადასახადო აგენტის წესით დაკავება მოუწევს კომპანიას;
2. წარმოიშობა თუ არა დღგ-ის დაბეგვრის ობიექტი და — ცალკე კითხვა — შეინარჩუნებს თუ არა კომპანია ჩათვლის უფლებას ამ ხარჯებზე;
3. გაჩნდება თუ არა მოგების გადასახადის ობიექტი.

რას ამბობს კანონი

საგადასახადო კოდექსის 101-ე მუხლის მე-3 ნაწილი ხელფასიდან გამორიცხავს (ციტატები მოქმედი რედაქციით, matsne.gov.ge):

ქვეპუნქტი „გ“ — ტრანსპორტი

„დამქირავებლის მიერ საცხოვრებელი ადგილიდან სამუშაო ადგილამდე ან სამუშაო ადგილიდან საცხოვრებელ ადგილამდე დაქირავებულის ორგანიზებულად გადაყვანა, თუ ამის საზოგადოებრივი ტრანსპორტის გამოყენებით განხორციელება შეუძლებელია ან თუ მგზავრობა დაქირავებულის მიერ არაგონივრული ხარჯების გაწევას ან/და არაგონივრული დროის დახარჯვას საჭიროებს“

ქვეპუნქტი „ვ“ — საცხოვრებელი და კვება

„დამქირავებლის მიერ დაქირავებულისთვის საცხოვრებლის სარგებლობაში გადაცემა ან/და კვების მომსახურების გაწევა ან/და ამავე მომსახურებებთან დაკავშირებული ხარჯების ანაზღაურება, თუ კმაყოფილდება ყველა შემდეგი პირობა:

ვ.ა) საცხოვრებლით/საკვებით უზრუნველყოფა ხორციელდება დამქირავებლის საქმიანობის თავისებურებიდან გამომდინარე და წარმოადგენს დაქირავებული პირის მიერ შრომითი ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების ჯეროვნად შესრულებისთვის აუცილებელ პირობას ან/და დაქირავებული პირის საცხოვრებელი ადგილით/საკვებით უზრუნველყოფა, დამქირავებლის უზრუნველყოფის გარეშე, საჭიროებს დაქირავებულის მიერ არაგონივრული ხარჯების გაწევას ან/და არაგონივრული დროის ხარჯვას;

ვ.ბ) საცხოვრებლის სარგებლობაში გადაცემა ან/და კვების მომსახურების გაწევა ან/და ამავე მომსახურებებთან დაკავშირებული ხარჯების ანაზღაურება არ წარმოადგენს დამქირავებელსა და დაქირავებულ პირებს შორის არსებული შრომითი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შრომის ანაზღაურების ნაწილს.“

ორი პირობა ერთდროულად უნდა სრულდებოდეს: აუცილებლობა საქმიანობის თავისებურებიდან + არ არის ანაზღაურების ნაწილი. სწორედ ამ ორ პირობაზე ტყდება ან დგება ყველა ქეისი.

რას ამბობს პრაქტიკა — სამი რეალური ამბავი

1. კაზინო: 92%-ს არ ებეგრება, 8%-ს იბეგრება — ერთსა და იმავე სასადილოში

კაზინოს ოპერატორი დაახლოებით 250 თანამშრომელს ადგილზე ორგანიზებულ კვებას აძლევს. 24/7 რეჟიმი, 12-საათიანი ცვლები. პერსონალის 92%-ს კონტრაქტით ეკრძალება სათამაშო იატაკის დატოვება და უნიფორმით გარეთ გასვლა — უსაფრთხოება, ინფორმაციის დაცვა. დანარჩენი 8% (ადმინისტრაცია, ფინანსები, IT) თავისუფლად გადაადგილდება.

შემოსავლების სამსახურის შეფასება: 92%-ისთვის კვება არ არის ხელფასი — ისინი ფიზიკურად ვერ ტოვებენ იატაკს, კვება შრომითი ვალდებულების შესრულების აუცილებელი პირობაა. 8%-ისთვის კი ხელფასია — მათ აქვთ არჩევანი, სად ისადილონ. ერთი შენობა, ერთი მენიუ — ორი სხვადასხვა საგადასახადო შედეგი.

და ყველაზე ვერაგი დეტალი: 92%-ის კვება დღგ-ით არ დაიბეგრა, მაგრამ ჩათვლა ამ ხარჯზე მაინც არ ეკუთვნის — რადგან მათი შრომა ემსახურება აზარტულ საქმიანობას, რომელიც დღგ-ისგან ჩათვლის უფლების გარეშეა გათავისუფლებული (მუხ. 171.1.ბ). „არ იბეგრება“ და „ჩათვლა მეკუთვნის“ ორი სხვადასხვა კითხვაა — მათი გაიგივება პრაქტიკაში ყველაზე ხშირი შეცდომაა.

2. სწრაფი კვების ქსელი: უფასო ლიმიტი გადარჩა, 70%-იანი ფასდაკლება — არა

დაახლოებით 1,500-კაციანი ქსელის პოლიტიკა: მენეჯერები, ტექნიკოსები, დაცვა და ღამის ცვლა დღიური ლიმიტის ფარგლებში პროდუქტს სრულიად უფასოდ იღებენ; ლიმიტს ზემოთ და ყველა დანარჩენი — 70%-იანი ფასდაკლებით.

ბუღალტერი ფიქრობდა: ეკონომიკურად ხომ თითქმის იგივეა? შემოსავლების სამსახურმა სხვაგვარად შეაფასა: უფასო კვება ობიექტური ლიმიტით აუცილებლობის ტესტს აკმაყოფილებს და არ იბეგრება. ფასდაკლება კი — ნებისმიერი ოდენობის — არის „უპირატესობა პროდუქტის იაფად შესაძენად“, ანუ სარგებელი: მთელი სხვაობა საბაზრო ფასსა და გადახდილს შორის იბეგრება საშემოსავლოთი და დღგ-ითაც. ერთი და იგივე თანამშრომელი ლიმიტის ფარგლებში დაუბეგრავად ჭამს, ლიმიტს ზემოთ ფასდაკლებით ნაყიდზე კი — იბეგრება.

პრაქტიკული დასკვნა სტრუქტურირებისთვის: „სრულიად უფასო + ობიექტური ლიმიტი“ ბევრად უსაფრთხოა, ვიდრე „ფასდაკლება“ — თუნდაც ხარჯი ერთი და იგივე გამოდიოდეს.

3. სამთო კარიერი: ტრანსპორტი არც საკუთარი ავტოპარკით იბეგრება, არც კონტრაქტორის ავტობუსებით

მადნის მომპოვებელი კომპანიის კარიერი და ფაბრიკა ისეთ ტერიტორიაზეა, სადაც საზოგადოებრივი ტრანსპორტი საერთოდ არ დადის. კომპანია პერსონალს (8 და 12-საათიანი ცვლები) საკუთარი და კონტრაქტორის ავტობუსებით დაფიქსირებული მარშრუტებით გადაჰყავს; მარშრუტს და გრაფიკს კომპანია წყვეტს, თანამშრომელს ინდივიდუალური არჩევანი არ აქვს, ხარჯი კონკრეტულ ადამიანზე არ ითვლება.

შეფასება: არც საშემოსავლო, არც დღგ — ტრანსპორტი ემსახურება კომპანიის საქმიანობას (პერსონალის მიყვანა წარმოებამდე), არა თანამშრომლის პირად სარგებელს. საკუთარი ავტოპარკი თუ კონტრაქტორი — მხოლოდ სამართლებრივი საფუძველი იცვლება („გ“ თუ „ვ“ ქვეპუნქტი), დასკვნა იგივეა.

ორი რამ ანგრევს ამ დაცვას: თუ თანამშრომელს ფულადი კომპენსაციის არჩევანი აქვს ტრანსპორტის ნაცვლად, და თუ დოკუმენტაცია (მარშრუტები, გრაფიკები, ხელშეკრულებები) არ არსებობს.

პრაქტიკული დასკვნა

1. ტესტი ორნაწილიანია და ორივე უნდა შესრულდეს: აუცილებლობა საქმიანობის თავისებურებიდან + არ არის ანაზღაურების შემცვლელი.
2. გადამწყვეტია შეზღუდვა, არა თანამდებობა — ვინ ვერ ტოვებს ტერიტორიას ან ვის აქვს დაქუცმაცებული შესვენება, იმას ეხება გამონაკლისი; ერთი კომპანიის შიგნით პერსონალი ჯგუფებად უნდა გაიმიჯნოს.
3. ფასდაკლება ≠ უფასო ლიმიტი — ფასდაკლება ყოველთვის იბეგრება, უფასო ობიექტური ლიმიტი შეიძლება არა.
4. „დღგ-ით არ იბეგრება“ ≠ „ჩათვლა მეკუთვნის“ — ჩათვლა ცალკე შეამოწმე, განსაკუთრებით თუ საქმიანობის ნაწილი გათავისუფლებულია ჩათვლის უფლების გარეშე.
5. არჩევანის უფლება კლავს გამონაკლისს — ფულადი კომპენსაციის ალტერნატივა ძლიერი ინდიკატორია, რომ ეს ხელფასია.
6. დოკუმენტაცია შეინახე — შინაგანაწესი შესვენების სტრუქტურით, მარშრუტები, ხელშეკრულებები. დავისას ეს არის მთავარი მტკიცებულება.

რისკები

საგადასახადო ორგანოს განმარტება ყოველთვის კონკრეტულ ფაქტობრივ გარემოებებს ეხება და პრეცედენტს არ ქმნის. თითოეული ქეისი ძალიან კონკრეტულ ფაქტებზეა აგებული (შესვენების სტრუქტურა, ლიმიტის ობიექტურობა, ინფრასტრუქტურის არარსებობა). შენი სიტუაცია ჯერ ფაქტობრივად შეადარე, მერე გამოიყენე დასკვნა. საეჭვო შემთხვევაში — საგადასახადო ორგანოსგან წერილობითი პოზიციის გამოთხოვა ყველაზე მყარი დაცვაა.

ნორმები მოყვანილია საქართველოს საგადასახადო კოდექსის მოქმედი რედაქციით (matsne.gov.ge).

კონსულტაციისთვის დაგვიკავშირდით: 598 21 27 01

2026 წლის 14 მაისს ფინანსთა მინისტრმა სწორედ ამ საკითხებზე მიიღო საჯარო გადაწყვეტილება №143, რომელიც 8 ივნისის №175 გადაწყვეტილებით მნიშვნელოვნად დაზუსტდა. საჯარო გადაწყვეტილება ყველა გადამხდელისთვის სავალდებულო ძალის მქონე განმარტებაა — მასზე დაყრდნობა შეგიძლიათ, სანამ ის ძალაშია.

რას ამბობს კანონი — სამი განაკვეთი

სსკ მუხლი 81, ნაწილი 1: ფიზიკური პირის დასაბეგრი შემოსავალი იბეგრება 20 პროცენტით, თუ კოდექსით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

სსკ მუხლი 81, ნაწილი 3: საცხოვრებელი ბინის (სახლის) და მასზე დამაგრებული მიწის ნაკვეთის მიწოდებით მიღებული ნამეტი შემოსავალი იბეგრება 5 პროცენტით.

სსკ მუხლი 82, ნაწილი 1, „ვ.ა" და „ვ.გ": საშემოსავლო გადასახადისგან სრულად თავისუფლდება:

• 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინის (სახლის) მასზე დამაგრებული მიწით რეალიზაციის ნამეტი („ვ.ა");
• 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული სხვა აქტივის მიწოდების ნამეტი — გარდა შემთხვევისა, როდესაც აქტივი მიწოდებამდე ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოიყენებოდა („ვ.გ"). ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენება მხედველობაში აღარ მიიღება, თუ მისი დასრულებიდან მიწოდებამდე 2 წელი გავიდა.

მნიშვნელოვანი ნიუანსი: საცხოვრებელი ბინის/სახლის შემთხვევაში (5% ან სრული გათავისუფლება) მნიშვნელობა არ აქვს, გამოიყენებოდა თუ არა ქონება ეკონომიკურ საქმიანობაში — მაგალითად, ქირავდებოდა თუ არა. ეს შეზღუდვა მხოლოდ „სხვა აქტივებზე" მოქმედებს.

სსკ მუხლი 82, ნაწილი 4, „ა": 2-წლიანი ვადა აითვლება მარეგისტრირებელ ორგანოში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის თარიღიდან.

როდის არის უძრავი ქონება „საცხოვრებელი ბინა/სახლი"

გადაწყვეტილება №143 პირველად აყალიბებს ოთხ კრიტერიუმს, რომლებსაც ქონება ერთობლივად უნდა აკმაყოფილებდეს:

1. დამოუკიდებელი ერთეულია — ინდივიდუალურად იდენტიფიცირებადი და რეესტრში რეგისტრირებული;
2. საცხოვრებლად არის განკუთვნილი — სტატუსით და დანიშნულებით. კარკასული, დაუმთავრებელი ან ავარიული მდგომარეობა თავისთავად არ ართმევს საცხოვრებლის სტატუსს;
3. უზრუნველყოფილია (ან შეიძლება იყოს) საბაზისო კომუნიკაციებით — ყველა კომუნიკაციის ერთდროული არსებობა არ მოითხოვება;
4. არ არის სხვა საქმიანობის ფუნქციური ნაწილი — მაგალითად, სასტუმროს ნომერი ამ კრიტერიუმს ვერ აკმაყოფილებს.

დროებითი გაქირავება ან ბინის კომპანიის იურიდიულ მისამართად გამოყენება საცხოვრებელ ხასიათს არ ცვლის.

№175-ის დაზუსტება — როდის ხდება გაყიდვა „სამეწარმეო"

თუ მიწოდება სისტემატური და ორგანიზებული საქმიანობის ფარგლებში ხდება (დეველოპერული საქმიანობა, უძრავი ქონებით ვაჭრობა), შეღავათები არ მოქმედებს. 8 ივნისის ცვლილებამ ეს ზღვარი გადამხდელის სასარგებლოდ დააზუსტა:

სისტემურ და ორგანიზებულ საქმიანობად მიიჩნევა ისეთი საქმიანობა, რომლის ფარგლებში პირი აქტივების შექმნას, შეძენას ან რეალიზაციას ახორციელებს როგორც დამოუკიდებელ და ძირითად ეკონომიკურ საქმიანობას, რეგულარული შემოსავლის მიღების მიზნით. საცხოვრებელი ბინების/სახლების მხოლოდ ფლობა, მათი რაოდენობა, ფლობის ხანგრძლივობა და შემდგომი გასხვისება, თავისთავად არ წარმოადგენს საქმიანობის სამეწარმეო საქმიანობად დაკვალიფიცირების საკმარის საფუძველს.

პრაქტიკაში ეს ნიშნავს: რამდენიმე ბინის ფლობა და გაყიდვა ავტომატურად „დეველოპერობად" ვეღარ ჩაითვლება — საგადასახადო ორგანომ საქმიანობის სისტემატურობა და ორგანიზებულობა უნდა დაასაბუთოს.

ტიპური სიტუაციები გადაწყვეტილებიდან

სასტუმროს ნომერი (აპარტოტელი). სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ნაწილია, საცხოვრებელ ბინად არ ითვლება — ნამეტი საერთო წესით (20%) იბეგრება, თუ 2-წლიანი „ვ.გ" შეღავათი არ მოქმედებს.

წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უფლების გადაყიდვა. მიწოდების საგანი უფლებაა და არა უძრავი ქონება — 5%-იანი განაკვეთი და „ვ.ა" შეღავათი არ ვრცელდება.

მშენებარე ბინა. საცხოვრებლად ითვლება, თუ პროექტით საცხოვრებელი ერთეულია და მყიდველს ფლობა-სარგებლობა-განკარგვის ძირითადი უფლებები გადაეცემა — ექსპლუატაციაში მიღება სავალდებულო არ არის (ბრძანება №996, მუხ. 33-ის მაგალითი).

საკუთარი ძალებით აშენებული სახლი. ფლობის ვადა რეესტრში უძრავ ქონებად რეგისტრაციიდან აითვლება: მალევე გაყიდვისას ნამეტი 5%-ით იბეგრება, 2 წლის შემდეგ — თავისუფლდება.

მიწის სანაცვლოდ მიღებული ბინა. ახალი აქტივია: 2-წლიანი ვადა ბინაზე საკუთრების წარმოშობიდან იწყება (მიწის შეძენის თარიღი არ ითვლება), შეძენის ფასად კი მიწის საბაზრო ღირებულება მიიჩნევა გადაცემის მომენტში.

მემკვიდრეობა და ჩუქება. I რიგის მემკვიდრე მამკვიდრებლის/მჩუქებლის ფლობის ვადას საკუთარს უმატებს: თუ ჯამურად 2 წელს აჭარბებს, ქონების მალევე გაყიდვაც კი გათავისუფლებულია.

ნაკვეთების გაყოფა/გაერთიანება. გაყოფისას ვადა თავდაპირველი აქტივიდან გრძელდება. გაერთიანებისას კი თითოეული კომპონენტი ცალკე ფასდება: თუ ერთი ნაკვეთი 3 წლის წინ იყიდეთ და მეორე — 1 წლის წინ, შეღავათი მხოლოდ პირველის პროპორციულ ნაწილზე გავრცელდება (შემოსავალი გაერთიანებამდე არსებული საბაზრო ღირებულებების პროპორციით ნაწილდება).

ნამეტის გაანგარიშება. ნამეტი = მიწოდების ფასი − შეძენის ფასი. შეძენის ფასში შედის შეძენასთან, შექმნასთან, დასრულებასთან ან გაუმჯობესებასთან უშუალოდ დაკავშირებული, დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯები. უსასყიდლოდ მიღებული აქტივის შეძენის ფასი მიღების მომენტის საბაზრო ღირებულებაა.

პრაქტიკული დასკვნა — რა შეამოწმოთ გაყიდვამდე

1. დაადგინეთ ობიექტის ტიპი №143-ის ოთხი კრიტერიუმით — საცხოვრებელია თუ „სხვა აქტივი";
2. გადაამოწმეთ ფლობის ვადა ამონაწერით — ათვლა დოკუმენტის შედგენის თარიღიდან იწყება, განსაკუთრებული წესები კი მოქმედებს მემკვიდრეობაზე, გაცვლაზე, გაყოფა/გაერთიანებაზე;
3. „სხვა აქტივზე" შეაფასეთ, გამოიყენებოდა თუ არა ეკონომიკურ საქმიანობაში ბოლო 2 წელს;
4. შეაგროვეთ ღირებულების გამზრდელი ხარჯების დოკუმენტები — ისინი დასაბეგრ ნამეტს ამცირებს;
5. თუ რამდენიმე ობიექტს ყიდით, შეაფასეთ სამეწარმეო კვალიფიკაციის რისკი №175-ის კრიტერიუმებით.

რისკები

ყველაზე ძვირი შეცდომები: აპარტოტელის ნომრის „ბინად" მიჩნევა (20%-ის ნაცვლად 5%-ის გადახდა), წინარე ხელშეკრულების უფლების გადაყიდვისას შეღავათის უსაფუძვლო გამოყენება და გაერთიანებული ნაკვეთის მთლიანად „2-წლიანად" ჩათვლა. თითოეულ შემთხვევაში სხვაობა ძირითადი გადასახადის გარდა ჯარიმასა და საურავსაც ნიშნავს.

წყარო: საქართველოს ფინანსთა მინისტრის საჯარო გადაწყვეტილება №143 (14.05.2026), კონსოლიდირებული ვერსია №175-ით (08.06.2026) შეტანილი ცვლილებით — infohub.rs.ge, გადამოწმებულია 31.07.2026; სსკ მუხ. 81, 82 — გადაწყვეტილებაში ციტირებული მოქმედი რედაქცია.

📞 კონსულტაციისთვის დაგვიკავშირდით: 598 21 27 01
🔔 საგადასახადო და ბუღალტრული სიახლეებისთვის გამოიწერეთ ჩვენი გვერდი

შემოსავლების სამსახურის სამი განმარტების ანალიზი აჩვენებს, სად გადის ზუსტად ის ხაზი, რომელიც წყვეტს, გადაიხდი თუ არა საშემოსავლო გადასახადს.

რაშია საკითხი

ფიზიკური პირის (არამეწარმის) მიერ პირადი ქონების — ბინის, მიწის, კრიპტოვალუტის — გაყიდვისას საშემოსავლო გადასახადის საკითხი სამ ცალკეულ კითხვას შლის:

1. მოქმედებს თუ არა 2-წლიანი გათავისუფლების ვადა, და საიდან აითვლება, თუ ქონება ეტაპობრივად შეგიძინია ან ნაწილობრივ მემკვიდრეობით/ჩუქებით მიგიღია?
2. თუ ქონება დატვირთულია სესხით/იპოთეკით — მისი დაფარვის ხარჯი ამცირებს დასაბეგრ თანხას თუ არა?
3. ციფრული აქტივი (კრიპტოვალუტა) საერთოდ ექცევა თუ არა საქართველოს საგადასახადო იურისდიქციაში?

რას ამბობს კანონი

ქვემოთ ნორმები მოყვანილია ზუსტი ფორმულირებით, საგადასახადო კოდექსის 25.06.2026 რედაქციის მიხედვით.

სსკ, მუხლი 82, ნაწილი 1, ქვეპუნქტი „ვ“ — გათავისუფლება ფლობის ვადით:

„ფიზიკური პირის მიერ:
ვ.ა) 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინის (სახლის) მასზე დამაგრებული მიწით რეალიზაციით მიღებული ნამეტი;
ვ.ბ) საკუთრების უფლების რეგისტრაციიდან 6 თვეზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული ავტოსატრანსპორტო საშუალების რეალიზაციით მიღებული ნამეტი;
ვ.გ) 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული აქტივის მიწოდებით მიღებული ნამეტი, გარდა გამსხვისებლის მიერ აქტივის მიწოდებამდე ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენების ან/და ამ ქვეპუნქტის „ვ.ა“ და „ვ.ბ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა.“

ყურადღება ორ დეტალზე: „ვ.ა“ ეხება მხოლოდ საცხოვრებელ ბინას/სახლს; ყველა სხვა აქტივი „ვ.გ“-ში ხვდება. და „ვ.გ“-ს აქვს გამონაკლისი — თუ აქტივი მიწოდებამდე ეკონომიკურ საქმიანობაში იყო გამოყენებული, გათავისუფლება არ მოქმედებს.

სსკ, მუხლი 82, ნაწილი 4, ქვეპუნქტები „ა.ა“ და „ა¹“ — ვადის ათვლა:

„ა.ა) მარეგისტრირებელ ორგანოში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის თარიღიდან; მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებრივად ერთ საგნად რეგისტრირებული აქტივის გაყოფის შემთხვევაში მიღებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადა აითვლება გაყოფამდე არსებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის თარიღიდან;
ა¹) აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადის მიზნებისთვის გაითვალისწინება ფიზიკური პირის მიერ და იმ მამკვიდრებლის/მჩუქებლის საკუთრებაში ფლობის ვადა ჯამურად, რომლის I რიგის მემკვიდრეც არის ეს ფიზიკური პირი.“

სსკ, მუხლი 82, ნაწილი 1, ქვეპუნქტი „ზ“:

„საგადასახადო წლის განმავლობაში I და II რიგის მემკვიდრეების მიერ ჩუქებით ან მემკვიდრეობით მიღებული ქონების ღირებულება.“

მეუღლე ამ ნორმის ქვეშ ხვდება იმიტომ, რომ სამოქალაქო კოდექსის 1336-ე მუხლით პირველი რიგის მემკვიდრეები არიან გარდაცვლილის შვილები, მეუღლე და მშობლები. სწორედ ამიტომ ვრცელდება მეუღლეზე როგორც „ზ“ ქვეპუნქტის გათავისუფლება, ისე „ა¹“-ით გათვალისწინებული ფლობის ვადის შეჯამება.

სსკ, მუხლი 82, ნაწილი 1, ქვეპუნქტი „ფ“:

„რეზიდენტი ფიზიკური პირის მიერ მიღებული შემოსავალი (მათ შორის, სარგებელი), რომელიც არ განეკუთვნება საქართველოში არსებული წყაროდან მიღებულ შემოსავალს.“

რა ჩაითვლება „საქართველოში არსებული წყაროდან მიღებულ შემოსავლად“, განსაზღვრავს 104-ე მუხლი. კრიპტოაქტივის შემთხვევაში სწორედ ეს ორი ნორმა მუშაობს ერთად.

რას ამბობს პრაქტიკა

1. მიწის ეტაპობრივი გაერთიანება და მემკვიდრეობა — 2 წელი საიდან აითვლება

ფიზიკურმა პირმა და მისმა მეუღლემ თანასაკუთრებაში, რამდენიმეწლიანი ეტაპობრივი შესყიდვისა და მემკვიდრეობის შედეგად, ჩამოაყალიბეს ერთიანი მიწის ნაკვეთი — ნაწილი 2018 წელს მემკვიდრეობით/ჩუქებით მიიღეს, ნაწილი 2022 წელს ნასყიდობით შეიძინეს, ხოლო გაერთიანებული ნაკვეთი მხოლოდ 2023 წელს დარეგისტრირდა. ნაკვეთზე დაწყებული იყო საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა, რომელიც შეჩერდა საძირკვლისა და პირველი სართულის ეტაპზე — სახლი არასდროს დარეგისტრირებულა და ექსპლუატაციაში არასდროს შესულა.

შემოსავლების სამსახურმა დაადგინა ორი ცალკეული საკითხი:

• 2-წლიანი ვადა აითვლება გაერთიანებული ნაკვეთის რეგისტრაციიდან („ა.ა“), მაგრამ მემკვიდრეობით/ჩუქებით მიღებულ ნაწილზე ემატება წინა მესაკუთრის ფლობის ვადაც („ა¹“) — ანუ 2018 წლის ნაწილი ფაქტობრივად უფრო ადრეც აითვლება.
• დაუმთავრებელი, ექსპლუატაციაში არშესული სახლი არ არის „საცხოვრებელი სახლი“ „ვ.ა“-ს მიზნებისთვის — ამიტომ გამოიყენება ზოგადი „ვ.გ“ ქვეპუნქტი.

ორივე შემთხვევაში 2-წლიანი ვადა უკვე გასული აღმოჩნდა — გათავისუფლება მოქმედებდა.

2. მეუღლის ჩუქება გაყიდვამდე — ლეგიტიმური სტრუქტურირება

ამავე საქმეში დაისვა მეორე კითხვა: რა მოხდება, თუ ერთი მეუღლე გაყიდვამდე უჩუქებს თავის წილს მეორეს, რომელიც შემდეგ მთელ ქონებას ცალკე ყიდის? შემოსავლების სამსახურმა დაადასტურა — მეუღლეთა შორის ჩუქება თავად თავისუფლდება საშემოსავლოსგან („ზ“), ხოლო მეუღლე ჩუქებით მიღებულ წილზეც იმკვიდრებს წინა მესაკუთრის ფლობის ვადას („ა¹“). ანუ ორივე გზა — ცალ-ცალკე გაყიდვა თუ წინასწარი ჩუქება — ერთსა და იმავე შედეგამდე მიდის, თუ ორივე მხარის ფლობის ვადა უკვე 2 წელს გადაცილებულია.

დღგ-ის მხრივ საქმე ცალკე მნიშვნელოვანია: ვინაიდან გამყიდველის საქმიანობა უძრავი ქონებით ვაჭრობა არ არის, ეს ერთჯერადი გარიგებაა და დაუმთავრებელი შენობა ვერ ჩაითვლება დასრულებულ ნაგებობად დღგ-ის მიზნებისთვისაც — ოპერაცია დღგ-ით არ იბეგრება. მყიდველის შემდგომი გეგმები გავლენას არ ახდენს — მნიშვნელოვანია მხოლოდ გაყიდვის მომენტისთვის არსებული ფაქტობრივი მდგომარეობა.

3. აუქციონზე შეძენილი დატვირთული ქონება — ვალის დაფარვა გამოსაქვითავია

ინდივიდუალურმა მეწარმემ (უძრავი ქონების გაქირავების საქმიანობა) სააღსრულებო ბიუროს აუქციონზე შეიძინა უძრავი ქონების პაკეტი, რომელიც წინასწარი ცნობით დატვირთული იყო ბანკის იპოთეკით. შეძენისთანავე გასცა იჯარით, ხოლო 9 თვის შემდეგ მთლიანად გაასხვისა მყიდველზე, რომელსაც სურდა უფლებრივად სუფთა ქონება. გასყიდვის ფასი შედგებოდა სამი ნაწილისგან: აუქციონზე გადახდილი თანხა + ბანკის დავალიანების დაფარვა + მოგება.

საკითხი იყო — გამოიქვითება თუ არა ბანკის ვალდებულების დასაფარად გადახდილი თანხა? შემოსავლების სამსახურმა უპასუხა დიახ: გამოქვითვის უფლება (105-ე მუხლი) არ შემოიფარგლება მხოლოდ იმ ხარჯებით, რომლებიც პირდაპირ შემოსავლის გამომუშავების პროცესშია გაწეული — საკმარისია გონივრული, დოკუმენტურად დადასტურებული კავშირი ხარჯსა და შემოსავალს შორის. ვინაიდან ბანკის ვალდებულების მოხსნა იყო აქტივის უფლებრივად სუფთა გადაცემის აუცილებელი წინაპირობა და პირდაპირ იყო ჩადებული გასყიდვის ფასის შემადგენლობაში, ეს ხარჯი გამოსაქვითავია.

პრაქტიკული მნიშვნელობა: დატვირთული ქონების ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს, რომ დასაბეგრი მოგება არ გამოითვლება მხოლოდ „გასყიდვის ფასი მინუს შესყიდვის ფასი“ ფორმულით — ვალის დაფარვის რეალური ხარჯებიც უნდა გამოაკლდეს.

4. კრიპტოვალუტა — არ იბეგრება, თუ წყარო ვერ დგინდება

საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტმა ფიზიკურმა პირმა იკითხა, იბეგრება თუ არა კრიპტოაქტივის (მათ შორის „სტეიკინგით“ დამატებით გენერირებული ერთეულების) რეალიზაციიდან/გაცვლიდან მიღებული ნამეტი, და ეხება თუ არა ეს ვალდებულება კრიპტო-კრიპტოზე გაცვლასაც.

შემოსავლების სამსახურმა კრიპტოაქტივი დააკვალიფიცირა „ციფრულ აქტივად“, რომელსაც არ გააჩნია ფიზიკური ფორმა, კონკრეტული ადგილმდებარეობა და არ ინახება ფინანსურ ინსტიტუტში — ოპერაციის ჩატარების ტერიტორიის ობიექტური დადგენა შეუძლებელია. შესაბამისად, ასეთი აქტივის რეალიზაცია არ ჩაითვლება საქართველოს ტერიტორიაზე განხორციელებულად და მიღებული ნამეტი არ განეკუთვნება საქართველოში წყაროდან მიღებულ შემოსავალს — თავისუფლდება საშემოსავლოსგან („ფ“). ეს წესი მოქმედებს რეალიზაციის სიხშირის მიუხედავად.

ერთი ხაფანგი მაინც არსებობს: შემოსავლის აღიარების მომენტთან დაკავშირებით სამსახურმა განმარტა, რომ კრიპტო-კრიპტოზე გაცვლაც დამოუკიდებელი აღიარებადი მოვლენაა — არა მხოლოდ საბოლოო კონვერტაცია ჩვეულებრივ ვალუტაში. პრაქტიკულად ეს ნიშნავს, რომ აღრიცხვა საჭიროა ყოველ გაცვლაზე ცალკე, არა მხოლოდ საბოლოო გატანაზე.

პრაქტიკული დასკვნა

• გამოთვალე 2-წლიანი ვადა ზუსტად — გაერთიანებული ნაკვეთის შემთხვევაში ეს არის რეგისტრაციის თარიღი, თუმცა მემკვიდრეობით/ჩუქებით მიღებულ ნაწილზე წინა მესაკუთრის ვადაც ემატება.
• დაუმთავრებელი სახლი „საცხოვრებელი სახლის“ შეღავათს არ იღებს — მაგრამ ზოგადი „ვ.გ“ წესი მაინც შეიძლება ვრცელდებოდეს, თუ ვადა თავისთავად გასულია.
• შეამოწმე ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენება — „ვ.გ“ გათავისუფლება არ მოქმედებს, თუ აქტივი მიწოდებამდე ეკონომიკურ საქმიანობაში იყო ჩართული.
• მეუღლეთა შორის ჩუქება გაყიდვამდე ლეგიტიმური ინსტრუმენტია, არა ხელოვნური სქემა — თუ ორივე მხარეს ფლობის ვადა უკვე დაცულია.
• დატვირთული ქონების შემძენებმა შეინახონ დოკუმენტაცია ვალის დაფარვაზე — ეს ხარჯი დასაბეგრ ბაზას ამცირებს.
• კრიპტოვალუტის მფლობელებმა აწარმოონ ტრანზაქციების ჩანაწერი კრიპტო-კრიპტოზე გაცვლისთვისაც.

რისკები

ამ სამი განმარტების საერთო რისკია — თითოეული ეყრდნობა ძალიან სპეციფიკურ ფაქტობრივ გარემოებებს (ეტაპობრივი შეძენა, სახლის დაუმთავრებლობა, კონკრეტული კრიპტოვალუტის ტექნიკური მახასიათებლები). საგადასახადო ორგანოს განმარტება ყოველთვის კონკრეტულ ფაქტობრივ გარემოებებს ეხება და პრეცედენტს არ ქმნის. მსგავსი, მაგრამ არა იდენტური სიტუაციის მქონე გადამხდელმა ფრთხილად შეადაროს საკუთარი ფაქტები ზემოთ აღწერილს, სანამ იმავე დასკვნას გამოიყენებს საკუთარ თავზე.

ნორმები მოყვანილია საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 25.06.2026 რედაქციით.